在法国购买新建筑或“计划外”
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计划外采购中的计划
在法国，向开发商购买尚未建成的新建筑或房产被称为计划外购买(off-plan purchase)。在法国，计划外购买房产是一种相当常见、安全甚至有利可图的方式。
在签订计划外购买合同之前，确定开发商处于计划的哪个阶段是很重要的。这将使您对项目的可行性有一个良好的感觉。一些开发商需要争取尽可能多的潜在买家，然后银行才会发放资金。开发商可能还没有拥有该项目将要建设的土地。即使他们拥有土地，他们也可能没有所有的规划批准和许可到位。这些因素将影响项目是否会开始。您还需要确定与最初提交给您的计划相比，计划可能会发生重大变化。
当开发人员有完整的计划同意时，您需要仔细审核。要求查看计划。您可能需要访问当地的Mairie来查看它们。计划通常会告诉您关于该项目的更多信息，然后初步合同。
对开发人员本身进行一些研究也很重要。虽然法国开发商往往更加可靠，但在其他国家的一些柜台部分往往是更可靠和信誉的，但仍然是了解您正在做的事业谁仍然很重要。所以做一点研究，与其他投资者交谈，如果可能的话，去参观他们以前的一些发展。
计划外购买对投资者的好处
在法国购买非计划为投资者提供了许多好处。无论您是想以利润转售房产，提供买卖，还是拥有长期租金收入，违规投资者的标志。
单位的选择是购买非计划的明确益处。在任何发展中，由于方便的位置，视图，隐私，尺寸或其他所需特征，某些单位或性质必然比其他单位或性能更加希望。购买非计划时，您有机会在开发和利润中购买最追捧的地方。
计划外购买的另一个好处是价格。开发商将确保任何项目在动工前至少预售一部分，以抵消财务风险。他们明白，这些早期买家是依靠声誉、艺术效果图、房产位置和一点想象力来做出投资决定的，因此必须提供低价作为冒险的激励。随着建设项目的进展，价格和房地产价值增加，为最早的投资者实现了几乎即时的股权建设。在建设完成后，该物业可以出售获利。
此外，计划外的项目通常在度假区，这有助于提供一个很棒的假期或度假屋以及租金收入。对旅游和住宅租赁物业的高需求可以为投资者带来7-10%的利润率。
在法国签订非规划物业
要在法国购买房产，您将进入两件合约。
Contrat de预订
合同的第一部分被称为保留合同。保留合同主要是为了获得买方的承诺，在开发商的责任方面可能比较模糊。事实上，即使签订了初步合约，发展商也没有任何义务向你出售。初步合同一般要求预付定金，如果工程不进行，可全额退还。
不同开发商在保留合同中提供的细节会有所不同，但重要的是要了解，在签订初步合同和最终合同之间，计划的细节可能会发生变化。
保留合同是处理抵押或有事项的时间。虽然在签订初步合同之前至少获得初步抵押批准是明智的，但插入抵押应急条款也是一个好主意。
虽然法律上没有规定你一定要签订初步合同，但如果你不这样做，就得等到最终合同出来后再做决定。如果你对签订保留合同感到不舒服，并选择等待最终合同，你可能会错过早期定价优惠和你想要的特定房产。
在未来成就中
最终合同被称为“未来成就Vente en l'etat future d' achievement (VEFA)”。这份合同将包含一个拟议发展的完整描述，包括它的确切位置。仔细比较VEFA与保留合同的差异是很重要的。
您应该特别应验证属性的大小和位置。如果出现争议，兽人的条款将采取优先权。值得注意的尺寸公差也很重要。开发人员通常将授予尺寸容差高达5％的子句。
须知描述部分将包含施工中使用的材料和设备的技术说明。这一节通常会包括“或同等物”，并允许建筑商有很大的决定权来改变这些材料。“说明公告”亦会列出所有公共设施及其使用条件。
这时，开发商会向你提供一份名为Cahier des Charges的物业规定副本。这将包括对物业商业用途的限制、服务费以及使用公共设施的规定。公证人也将提供完整的支持文件和详细说明，并将其存档。
包括支持文件在内的整个合同将包括大量的技术术语和图纸，所有这些都是法语。甚至那些流利的法国人的投资者可能希望考虑在审查和执行合同方面的外部专业建议。开发商将聘请托管服务的服务准备VEFA合同。但是，为了帮助您了解流程并保护您的兴趣，您可能希望在您选择的尚未签署的尚未签署的危险和最终合同。如果您选择使用符号的服务，请确保他们拥有VEFA合同的经验是明智的。除了您自己的缺点之外，您可能希望咨询建筑师或工程师等其他行业专业人士。必须在签名之前至少一个月向您提供vefa的完整副本，以允许您完成全面审查其内容。
消费者保护非计划购买
法国法律提供了许多保护消费者的规则和条例。其中一些保护措施包括:
- 不需要初步合同（对照保留）。购买者可以等到详细的最终合同（Vente en L'ETAT Futur D'ACHEVENT（VEFA））可用。
- 直到签署初步合同（对照DE保留），开发人员无法要求押金也无法申请。
- 存款必须通过银行或公证人存入客户账户。它不能用于资助该项目。
- 有最高金额的允许，他们是根据估计的物业交付日期。如物业须在一年内完成，订金不得超过百分之五。在一年到两年之间，最高存款是2%。如果物业完工时间不超过两年，就不能有任何押金要求。
- 初步合同必须提供最终VEFA合同必须签署的最新日期。如果开发商没有在该日期交货，你有权撤消合同，并获得全额退还你的押金。
- 喜欢购买现有属性，禁区属性有七天的冷却时间。一旦您签署了控股保留后，您可以在七天冷却期间关闭，在此期间您可以在没有罚款的情况下退出合同并获得退还押金。
- 如果你没有提供物业计划和建筑的完整技术文件的副本或至少是完整的技术文件，合同可能会被取消。
- 您必须提前提供将申请该物业的规则和规定副本。这些可能包括对业务使用，服务费，使用公共设施规则等限制。
- 必须在签署前至少一个月向您提供VEFA的完整副本，以便您有时间全面审查其内容。
在法国建立你的梦想家
对于受过教育和挑剔的买方，在法国购买违规计划可能是在您想要的位置处获得您想要的度假屋的最佳方式。
据作者所知，这篇文章准确而真实。内容仅供信息或娱乐用途，并不能代替个人顾问或专业建议在商业，财务，法律，或技术问题。
