Strata Council可以偷钱的3种方式

凭借23年的阶层生活经验，西尔维娅组建了一个组织，推翻了一个流氓议会，然后自己在议会待了4年。

在阶层委员会工作过吗?如果你做过，那么你就知道这是一项费力不讨好、耗费时间的工作免费．不管你做了什么决定，许多居民会在公共财产或杂货店里阻止你，甚至在餐馆里打断你的用餐，痛苦地抱怨。

在阶层委员会做志愿者就像人类自私的愚蠢，以及他们缺乏感激之情，不断地塞在你的脸上。到了你受够了的时候。你辞职吗?如果是这样，你就失去了所有的控制权。嘿，如果你能得到报酬呢?噢!

一个或多个阶层的理事会成员可能会为了补贴他们的努力而偷钱。如果数量保持在最低限度，这通常不会成为一个问题。但贪婪是人类的本性。

当人们在董事会呆上数年，他们在知识上就会变得强大。傲慢加上日益不满的本性，可能会刺激企业越来越多地攫取现金。

1.通过零用现金提交费用

不是所有的企业都提供信贷，即使是对strata公司。有时，理事会成员必须“自掏腰包”购买物品，并提交零用现金报销表。然而，除非停止和检查到位，否则这很容易被滥用。

现实生活中例子

有一天，拉辛兴高采烈地向帕姆展示了她新买的手持便携式蒸汽清洁器，它有一个食蚁兽喷嘴。显然，它可以清洁任何东西，任何地方，尤其是那些难以到达的地方。她只花了60美元!

拉辛因冲动购物的历史以及对小玩意的狂热迷恋而臭名昭著。不幸的是，小玩意儿最终会坏掉。或者拉辛的迷恋变成了无聊。

几个月后，当帕姆成为财务主管时，她收到了第一批需要分类的付款发票。想象一下，当她发现拉辛的零用现金表格里有一个手提式蒸汽清洁器时，她有多惊讶。拉辛一定是厌倦了它，决定以270美元的价格把它卖给strata公司。

预防

一旦你加入了董事会，建立你的零用现金系统(规章制度):

• 报销单必须包括收据。
• 要求两位董事会成员签名(提交表格的董事会成员除外)。

从大局来看，这只是一笔微不足道的钱。然而，如果有人愿意偷小的，他们肯定愿意偷大的。

2.与承包商串通一气

有没有注意到一个委员会成员与一两个经常光顾你大楼的行业工人关系很好?他/她有没有告诉过你，通过这么细心，他/她节省了建楼的钱?

现实生活中例子

这座建筑有两个相同的热水箱。

有一天，当其他委员会成员在工作时，拉辛换了一个热水箱。后来，她向委员会解释说水箱“爆了”，她认为情况紧急，就把它换了。

拉辛和一个工友关系很好，这个工友虽然是个水管工，但在大楼周围做过许多其他的零工。她甚至请他去她的公寓吃午饭。帕姆后来发现他的发票是2.7万美元，包括零件和劳动力。

从成本的角度来看:第二年，新议会以3150美元(包括零部件和劳动力)的成本替换了另一个热水箱。

计划如何运作

• 一个机械的“紧急情况”发生在大楼里，委员会成员绕过物业经理，直接与她选择的一个行业工人打交道。
• 在场的贸易工人处理的发票比他实际做的要多得多。加班尤其有利可图。
• 委员会成员在现场批准这项工作，因此，发票。
• 物业经理代表strata公司给这名行业工人开了一张支票。
• 这个工人把他的支票兑换成现金，留下他的那份钱，加上税金。
• 在一条黑暗的小巷里，这名贸易工人会见了市议会成员，并递给他一个棕色的纸袋，里面装着市议会成员的一份现金。

预防

困难。除非你愿意加入董事会，接管公司。

3.向应急储备基金借款

CRF是一个巨大的目标。许多分层公司在这个账户里都有充足的资金。这些钱通常只是一大笔准备就绪的(没有指定用途的)资金。

的地层属性行为水疗的英属哥伦比亚有适用的法律:

应急储备基金支出

96strata corporation不得从应急储备基金中支出资金，除非该支出首先由(b)在年度或特别股东大会上以四分之三票通过的决议批准，或根据第98条授权。

除了这个特殊的法律允许滥用:

未经批准的支出

98(3)如有合理理由相信有必要立即支出以确保安全或防止重大损失或损害(无论是物质上的或其他方面的)，则可从营运基金或应急储备基金中支出。

现实生活中例子

strata公司为一个特定的项目筹集了数十万美元的特别征费。一个受雇的建筑公司正在进行这个项目。

一天，Pam看到了来自物业经理的电子邮件，其中有一个附件使用应急储备基金的指示形式为24000美元。帕姆是新来的strata board，他不明白并询问。

拉辛告诉帕姆，复杂的项目已经用尽了特别征费和营运基金。然而，地层仍然必须及时向建筑公司付款，以免他们对建筑产生留置权。

Pam不能说。

几个月后，当Pam成为财务主管时，尽管她搜索了一下，但她永远找不到说明这笔钱已经偿还给CRF的条目。她还发现:

• 这家建筑公司被雇用时没有任何竞争性报价。
• 他们从未与建筑公司签订过书面合同，因此没有担保。
• 市政当局从未颁发建筑许可证。
• 虽然帕姆知道拉辛和建筑公司的工人很友好，但她直到很久以后才意识到，其中一个主管实际上是拉辛的男朋友。

计划如何运作

• 与“与贸易工人串通”计划几乎相同，不同的是，发票数额太大，耗尽了运营基金(和一项特别的征税基金)。
• 物业经理发送一个使用应急储备基金的指示的形式。为了在没有业主大会批准的情况下从CRF“借”钱，此表格必须有四名理事会成员的签名。它有效地将责任从物业经理转移到董事会成员身上。
• 工人把支票兑换成现金。他保留他的那一份加上税。
• 贸易工人在一条黑暗的小巷里会见议会成员，并交出一个棕色的纸袋，里面装着他们的那份现金。

资金从未归还给CRF

• 物业经理不会费心“让”地方议会还这笔钱，记住，他们已经“脱身了”。
• 因为CRF余额不是每月发给车主的，他们直到年底才知道钱不见了(如果他们甚至懒得看报表的话)。
• 如果委员会被抓，他们只是做他们过去做过的事情——他们说“紧急情况”必须立即处理。然后，他们可以用居民未来的维护费来偿还CRF。

预防

再一次,非常困难。除非你愿意加入董事会，接管公司。

请注意:如果你住在不列颠哥伦比亚省以外，尽管你们的法律可能会类似，但你最好检查一下。

最好的办法是通过参与来预防。此外，尽职调查永远不会出错。知识就是力量!通过彻底阅读和理解这两者，给自己一个优势，把自己置于一个优越的位置:

• 你们strata公司的规章制度
• 不列颠哥伦比亚省的地层属性行为(SPA)
• 如果你住在不列颠哥伦比亚省以外，查看当地的财产法。
  

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