更新日期:

2020年11月23日

住宅和商业房地产投资101

作者:: 伯爵诺亚Bernsby

我拥有自然科学和数学学士学位，目前正在攻读TESU的金融证书。(只需要3个学分!)

房地产投资

对外行来说，房地产投资似乎有些吓人。大多数美国人拥有房产的第一次也是唯一一次尝试是购买一套房子，这已经足够具有挑战性了，而且不会增加复杂的组合!毕竟，有哪个头脑正常的人会去申请更多的按揭付款、保险费和维护费用?德赢vwin000

作为一个答案，你只需要看看房地产市场投资的历史性升值速度(在过去35年里每年大约9%)。¹这是有道理的，因为随着经济增长，就业机会也会增加。考虑到200年前美国人口大约有500万人。一个世纪以前，大约有七千五百万人口生活在我们国家。今天，这个数字已经翻了四倍多，超过3亿人现在把美国称为家——你可以放心地认为，这些人中的大多数在某个时刻将需要两件东西:一个工作的地方和一个生活的地方!^2、3顺便说一句，这两件事都需要不动产。

总的来说，要在我国继续创造新的住房和就业机会，我们就必须利用现有的有限土地资源。随着土地数量的减少(供应)，即使对它的需求增加(需求)，价格也会越来越高。还记得你上小学的时候，学习19世纪的大西部扩张吗?在那个年代，联邦政府实际上是把土地赠给那些同意在土地上生活和工作的公民作为交换。他们之所以能够如此慷慨，是因为当时土地的供应远远超过了需求。

但现在已经不是这样了——就像任何有限的资源一样，随着人口的增长，价格将继续上涨，从而刺激对可建设土地的固定供应的消费。因此，精明的人会认为房地产是一种合理的投资。但是，这并不是说房地产市场不受金融市场波动的影响。远离它!事实上，大多数在房地产投资中没有取得成功的人是那些对短期波动反应过度，并试图相应地调整他们持有的资产的人。

为了充分实现房地产投资的增值潜力，通常需要购买并持有房产多年，甚至到退休，甚至更久，以经受短期损失和利用长期增值。此外，虽然从理论上讲，随着人口的增长，所有的土地价格都将继续上涨，但在某些情况下，这可能需要一段时间。

因此，仅仅购买一处旧的房产，然后坐下来看着你的房产升值是不够的。在购买之前，你需要应用可靠的方法来评估一处房产的价值，以便最大限度地提高你看到它比其他房产增值更快的机会(相对而言)。这些包括:对当地房地产市场和经济的分析，对你认真考虑的每一处房产进行彻底的检查和评估，对预期收入流和支出进行现实的计算。

所有这些注意事项以及更多内容将在本教程中涉及:住宅和商业房地产投资101!在这一期中，我将阐述购买房产以增加财富的利弊。然后，我们将讨论一些更间接的房地产投资方法，为那些只想在市场上享受长期的回报，但不想处理与作为房东相伴而来的麻烦的人。

在第二部分中，如何直接投资房地产在美国，我将详细介绍投资三种主要类型的房地产所涉及的内容:住宅房地产、商业房地产和未开发土地。在第3部分中,房地产估价与现金流分析，我们将解决你需要了解的原则，以便找到理想的房地产投资领域
活动，如何进行适当的估值，以及确定现金流的逐步方法(即租金收入减去费用)。

本系列的第4部分，在房地产投资中谈判交易和避免骗局，将给你深入了解如何有效地完成房地产交易(成本)的细节，以及如何不惜一切代价避免一些可怕的房地产投资的入门。读完这篇文章后，你将准备好识别一些房地产行业常见的“柠檬陷阱”，以及不道德的买家和卖家使用的流行策略。

闲话少说，我给你住宅和商业房地产投资101!

住宅和商业房地产投资101

像纽约、洛杉矶和旧金山这样的大城市有什么共同点?首先，所有这些繁荣的大都市的房地产价格都是世界上最高的!这是因为与巨大的需求相比，可开发土地的供应是稀缺的。因此，住宅和商业地产都更有可能溢价出售。

相反，美国中西部或南部大部分地区的房地产价格要低得多，因为那里有更多的可建设土地供应(即，想想“广阔的开放空间”)。这并不是说在这样的农村地区，任何房地产投资都不会有很好的升值速度——只是说你应该相应地调整你的预期。例如，如果确定的状态
一个舒适的小村庄依偎在美国心脏地带的某个地方，是健康的，随时准备扩张，那么你完全有权利期待该地区的一个(经过充分研究和财务健全的)投资物业随着时间的推移会很好地升值。在你的一生中，它可能不会获得你所期望的曼哈顿联排别墅的那种溢价，但这比你最初投资的总增值更重要。

进步、工业和生产力都对房地产价格有积极的影响，(在许多领域)对于希望看到他们的钱增长的聪明投资者来说，机会很多。只要你了解如何分析和选择投资物业，你就有可能在你所在的地区找到一些有价值的房地产。即使不是这样——例如，如果你碰巧生活在一个经济萧条的地区——你仍然可以通过REITs和REIT共同基金(稍后讨论)的方式间接投资房地产。

投资房地产的优点:

1.物业增值与租金收入

房地产投资者从他们的房产中赚钱的方式有两种:随着时间的推移而升值和/或从租户那里获得租金收入。此外，与股票和债券等其他(非退休)金融证券不同的是，房地产增值包含了税收递延，直到投资者选择出售的时候。即便如此，如果出售任何出租物业的利润被用于购买其他出租物业，也可以避税。这些被称为斯塔克交易所，或者国税局1031条款交流。

幸运的是，即使投资者决定不将租赁房产销售的利润展期，如果这些房产持有至少一年，对这些利润的征税上限也不超过15%。这些利润被归类为长期资本利得，其税率远低于最高可达40%的短期资本利得。(呀! !)

然而，这里有一个陷阱，它在于美国国税局对(非滚转)租赁物业销售实现的利润的分类方式。也就是说，政府并不是简单地用销售价格减去购买价格来计算出租物业的销售利润。相反，贬值(即随着时间的推移，特别是由于磨损而导致的财产价值的下降)使投资者
在他们的纳税申报单上——每一年拥有的财产——从原始购买价格中扣除，然后用这个数字来确定销售的总利润。

例如，假设你打算出售一套五年前以10万美元购买的出租物业。对于每一年的所有权，你在纳税申报单上申报了3000美元的折旧，总共是15000美元。现在，假设你的房产在同样的5年里以每年10%的速度增值，那么你的投资总额已经增长到11万美元。

乍一看，你的应税利润似乎是1万美元(11万美元- 10万美元= 1万美元)，但国税局并不这么看!在他们看来，你的总利润将包括你在纳税申报单上要求的15,000美元折旧。因此，你将欠他们2.5万美元的利润，即使你实际上只赚了1万美元(10万美元- 1.5万美元= 8.5万美元，
11万美元- 8.5万美元= 2.5万美元)。让我们把重点讲清楚:1万美元的15%是1500美元;然而，25000美元的15%是3750美元——比原来的两倍还多!

当然，这个例子没有考虑到这5年期间租金收入减去支出的利润。这就是所谓的“现金流”，是决定出租物业是否值得投资的主要因素。通常情况下，在拥有房产的最初几年，现金流很少——除非在一开始(在抵押贷款上)支付了一大笔首付款——因为每月的营业利润都被抵押贷款成本、房产税、保险和维护费吞噬了。德赢vwin000

（注意:现金流——租金收入超过费用(例如，抵押贷款、财产税、保险、维护)——在本教程的第3部分将进行更全面的讨论。)德赢vwin000

在最好的情况下，投资者提高物业租金的速度会快于其支出的增长速度，从而获得稳定的利润。然而，在经济增长缓慢，或者更糟，经济衰退时期，这可能是不可能的。在这种情况下，租金甚至可能下降!

2.利用

对于房地产，你通常可以借到80%或更多的投资(价值)，从而以很小的成本控制更大的资产。例如，还记得你在上一节“购买”的价值10万美元的假想房产吗?你很有可能想象不到自己在走路
带着装满现金的公文包去银行买房子。(我敢打赌你是现在然而,对吧?)相反，如果你像大多数人一样，你将不得不获得抵押贷款来支付你的投资。

传统上，这意味着向抵押贷款提供商提供(至少)20%的首付——在这个例子中是2万美元——并要求贷款人为你的未偿余额提供资金。通过这种方式，您能够以仅为购买价格的五分之一的价格控制10万美元的实际资产。如果你的房产的价值随着时间的推移而升值，就像你希望的那样，那么除了你借的钱之外，你就有机会在你最初的投资上赚钱。

为了说明这一点，我们假设持有上述房产数年之后，该房产的价值增加到12万美元。如果你选择在这个时候出售，你将会从你最初的投资2万美元(你为你的抵押贷款支付的首付款)中获得百分之百的回报，在偿还你的贷方欠款后(12万美元- 8万美元= 4万美元)。当然，这个简化的例子假设你的房产在你拥有的那些年里存在一些奇怪的不稳定状态，你既没有支付更多的抵押贷款，也没有从租金收入中经历任何正(或负)现金流。此外，它还假设在这个奇怪的世界里，美国国税局(IRS)给人们免税，与买卖房地产相关的交易成本根本不存在!

3.长期投资

长期投资的好处之一是，多年持有证券和资产带来的税收负担减轻。正如前几节所讨论的，房地产销售税会从你的收入中拿走一大块。此外，与买卖房产相关的交易费用和杂费都很麻烦，可能要花费你15美元
占房地产资产总值的百分比(或以上)。

在金融领域，报告市场的每一个动作都是一项大生意，网络赞助的伪分析师们用烦躁的措辞“建议”投资者们疯狂地摆弄他们的股票，试图低买高卖。但就像房地产投资一样，频繁的买卖会以短期资本利得税的形式侵蚀投资者的回报，更不用说经纪人佣金和各种交易费用了。许多把钱投入金融证券和房地产的人没有考虑到这些因素，最终错过了市场随着时间的推移所享受的长期升值(历史上平均每年7%-10%)，与此同时，给充斥着我们社会的、由糟糕的投资建议组成的佣金驱动的机器提供资金。

然而，尽管房地产市场价格像股市价格一样不断变化，但没有专门的网络渠道、出版物、电子邮件和短信提醒来报道这些变化。俗话说:“眼不见，心不烦”，而房地产投资者也因此获得了相对的平静，这与忽略市场价格的微妙——坦率地说，是不重要的——短期操纵有关，而有利于长期增长。此外，与随时可以交易的股票或债券不同，准备出售房产所涉及的麻烦(更不用说耗费时间了)是很麻烦的，这对冲动抛售构成了额外的障碍。

例如，想象一个像上面这样的场景，只是现在怪诞世界包括一个网络电视频道，报道最新的房地产市场波动:房地产的手表!此外，最近的经济低迷已经导致你的房产价值下降到8万美元，你发现你的原始投资(2万美元下降)在技术上已经净赚了100%的损失
付款)。在恐慌中，你选择在事情变得“更糟”之前卖出，最终牺牲了你的真实资产。这导致你不得不在销售中实际支付交易成本和交易结束费用!

几个月后，在偶然发现房地产的手表!在浏览频道时，你注意到市场已经反弹。你以前的房产价值已经回到了经济衰退前的水平!愤怒之下，你把电视遥控器扔向你的平板屏幕，把它摔碎了。然后，作为一种额外的侮辱，你记得你没有钱买一台新的电视——你已经在你的房地产投资上失败了。

(我在我的教程中谈到了更多多样化的好处:初级共同基金投资．你可能会发现在文章末尾的“厄尔的相关工作”部分找到它的链接!）

4.为您的财产增值

当你通过购买股票和债券来投资公司时——无论是直接投资还是通过共同基金间接投资——除了坐下来看着你的证券升值(希望如此)，你没有太多事情可做。例外情况是，如果你恰好拥有一家特定公司的大量股票，这将使你在该公司的运营中享有更多的发言权。但你并不一定要为了在投资中扮演更积极的角色而购买微软的控股权。

精明的房地产投资者往往能够发现房产表面的缺陷，然后运用精明的谈判技巧以折扣价购买。这对那些喜欢卷起袖子，投入一些工作到他们的投资中，以增加市场价值的人尤其有吸引力。物业需要一层新的油漆，园林绿化的注意，或只是一个好
房地产市场上比比皆是的保洁，正等着有心的投资者来申请一点TLC!

一些在家居装修方面有天赋的投资者甚至走得更远，他们有目的地寻找已经磨损或已经陷入困境的房产来购买，唯一的目的就是对它们进行修缮，然后重新投入市场。这种做法,
如果处理得当，被称为“炒股”的“炒股”可以带来丰厚的利润。然而，在没有正确理解影响住房市场定价的经济指标的情况下，不要犯跳进这个利基市场的错误
(后面)，短期资本利得税(前面讨论过)和与房地产销售相关的交易成本，以及现实的估计多少
修理要花很多钱。否则，你可能最终会把你的血、汗和眼泪投入一个没有机会获得体面回报的金钱坑!

5.土地供应有限

你可能很熟悉马克·吐温关于房地产的名言:

“买地吧，他们不生产了。”

你可能从来没有多想过这个问题，但想想吐温先生生活在19世纪下半叶，那时世界人口约为16亿。从这个角度来看，2014年世界人口总数超过70亿。因此，人类用了二十多万年的时间才达到10亿，而在一个多世纪的时间里，人类的数量就超过了这个数字的六倍多!

土地只是人们一直需要的东西之一，除非火星或月球被殖民，我们几乎无法摆脱我们一直拥有的土地数量。固定的供应和快速增长的需求结合在一起，不难看出房地产是一项有吸引力的投资。此外，人们倾向于彼此住得比较近，并且直接靠近强大的交通基础设施，包括公路、铁路和机场。

位于繁荣的大都市区及其周边郊区的房产，可开发土地供应较少，往往溢价最高(通常也最受欢迎)。正如本教程开头提到的，纽约和旧金山等地的房地产价格因为这些原因而高得离谱。这也适用于夏威夷、日本和台湾等岛屿和岛链。

投资房地产的缺点:

1.巨大的时间承诺

投资房地产可不是在公园里散步。确定当地的经济状况、研究房价趋势、物色潜在的房产都需要时间。如果你在购买前不做仔细的调查，你很可能会买到一个蹩脚的东西。

此外，如果你选择出租你的财产，你必须准备好承担作为一个房东的所有责任。你的工作不仅仅是找到可靠的租户，然后每个月从他们那里收一张支票。你还必须处理他们从你这里租房时可能遇到的任何问题，包括所有的维护问题。

当你租的房子的热水缸在凌晨2点坏掉的时候，你准备好接电话了吗?你有时间雇佣一个分包商并监督维修吗?如果不是，那么当房东就不适合你。

虽然你可以聘请物业经理来处理这些问题，但这是要花钱的。此外，以这种方式委派责任并不能让你完全摆脱困境。责任仍然由你来承担——也就是。在美国，你必须签署并监督任何大修。

2.这不是一条轻松致富的道路

你是否见过这样的深夜电视购物节目:一个花言巧语的发言人吹嘘他或她如何通过投资房地产赚了数百万美元，使用的秘密方法只能通过购买这本或那本书、如何操作的视频或其他独家产品来学习?你当然有!如果没有一群标准的小贩，这个国家就不会像现在这样，他们利用美国人快速致富的愿望——几乎不费任何努力——使用某种噱头。就像P.T.巴纳姆曾经(据说)说过:

“每分钟都有吸盘诞生。”

但事实上，没有什么秘密的方法可以通过房地产投资获得大量的财富，除了那些繁琐的工作。如果你花时间研究房产，确定潜在的交易，并通过计算来确定估计的现金流，那么你将比地球上每一个权威学校的毕业生更能享受房地产投资带来的好处。(稍后我们将讨论评估属性的细节。)

3.风险

房地产投资与其他种类的投资，如股票、债券和共同基金，面临同样的风险。正如前面提到的，房地产市场会经历短期波动的时间，其中一些会对您的财产的价值产生不利影响。尽管从历史上看，房地产投资者享有的总体回报与股市投资者相当，但过去的表现并不能保证未来的结果。

此外，如果你打算出租你的投资物业，重要的是要意识到，即使是最认真的租户也不会像业主一样关心租金。意外确实会发生，任何有孩子或宠物的人都知道，磨损是居住不可避免的后果。

此外，租户不会从天上掉下来，立即占用你出租的房产。这是一个(有时很漫长的)寻找可靠和值得信赖的承租人的过程，以及处理保证金、租赁协议，以及所有其他与我们这个充满诉讼的现代社会相关的官僚主义细节。特别是如果你有一个人居住的房产(这可能意味着整个家庭，而不是字面上的一个人)，有时你可能根本没有租客，因此必须应付空置单元的现金流失，没有任何租金收入来抵消开支。(哎呀!)

简单的房地产投资:购买房屋和REITs

当你第一次学游泳的时候，我敢打赌你不会立刻一头扎进深水里，任牌往下掉。你可能
一开始和大多数人一样:在儿童泳池里，享受着各种各样五颜六色的漂浮设备，在父母或孩子的监视下
讲师。当你有了信心和经验后，就不再理会漂浮设备，最终你能够独自冒险进入深水
不用担心你的生命。

同样，如果你是房地产新手，你也没有必要马上跑出去购买多单元公寓大楼，以获得投资该领域的回报。为什么不通过一两个相对简单的房地产投资来“湿脚”呢房地产投资信托基金(被称为房地产投资信托基金)而不用?事实上，很多个人投资者在涉足房地产市场时，从来没有走得比这更远，这绝对没有什么错!

1.买房子

不管他们是否知道，在美国，每个房主都是房地产投资者。在购买住宅的复杂过程中摸索(例如，寻找房产和计算数字，存钱支付首付和联系抵押贷款机构)，在很多方面与购买住宅或商业投资房产类似。此外，当房主还清抵押贷款并积累房屋资产时——同时希望享受稳定的升值速度——他们正在以与拥有数十处投资房产的房地产大亨完全相同的方式增加自己的净资产，尽管规模较小。

此外，如果在未来某个时候你决定搬家，你可以选择将你的房产转换为出租。然而，不要考虑这样做
除非你准备好承担作为房东的所有责任，就像之前讨论的那样。此外，一些房主错误地认为在低迷的市场中采取这条路线，以便等待房价回升再出售。这通常也是一个坏主意，因为在大多数情况下，租赁房产销售的任何利润都被当作资本利得征税(除非这些利润被转到另一个类似的房产上)。

(注:我在文章中更全面地讨论了拥有住房的好处购买你的第一套房子:未来的投资，所以，如果你正在考虑这样的购买，请查看位于本文末尾的“厄尔的相关工作”部分的链接!)

2.房地产投资信托基金

房地产投资信托基金,或房地产投资信托基金这些机构从投资者那里筹集资金，然后用这些钱购买住宅和商业地产。属性的管理然后由房地产投资信托基金收取一定的费用，将收取的租金和销售所得的利润转嫁给原始投资者。你可以个人投资房地产投资信托基金如果你选择了，但更多样化的方法是投资房地产投资信托基金共同基金。

如果你没听说过，也不要难过房地产投资信托基金之前，他们没有太多的媒体关注。没有任何真人秀节目专门介绍他们，房地产经纪人(包括房地产经纪人写的很多很多书)通常也不会详细阐述房地产投资信托基金或者，因为这样做对他们来说是无利可图的。这是因为投资于房地产投资信托基金“省去了中间人”，而许多房地产专业人士正是这样做的
本质上是美化了中间男人和中间女人。

房地产经纪人、经纪人和其他服务机构都是房地产买卖双方的中间人，当双方(由他们聚集在一起)进行交易时，他们就以佣金为生。但房地产投资信托基金像其他金融证券一样在主要的证券交易所交易，因此投资者不需要房地产专业人士的服务来购买它们。如果有的话，你的股票经纪人在试图说服你购买股票方面更有既得利益房地产投资信托基金股票——但证券经纪人和经纪公司采用的策略是另一回事了!

三名房地产投资信托基金供你参考的共有基金(按英文字母顺序排列)有:

Cohen & Steers房地产股票基金(股票代码:CSRSX）
富达房地产投资组合(股票代码:FRESX）
先锋房地产投资信托指数基金(股票代码:VGSIX）

这些基金都持有不同的个人资产房地产投资信托基金因此，投资者不会为了看到他们的资金的回报而完全依赖于一家机构的成功。此外，所有的工作都涉及到研究和购买股份的个人房地产投资信托基金是由基金经理处理的，就像所有研究和购买投资物业的工作(更不用说管理这些物业)是由房地产投资信托基金-所以你不需要做任何事情，除了投资，然后继续你的生活!最重要的是，如果你投资房地产投资信托基金共同基金通过养老账户等传统方式爱尔兰共和军在你开始分配之前，你不需要为你的收入支付任何税!

相关工作:

资源

1.Francis, J.C.和Ibbotson, R.G.对比房地产与可比投资，1978 - 2004;pg.s 6 - 8[网络]。纽约州和康涅狄格州纽黑文(合作):可通过晨星公司(Morningstar Inc.)获得;大约2007年2月[引2014年2月7日]。

2.霍布斯，F.和斯托普斯，N. 20世纪的人口趋势;pg 75。华盛顿特区:美国人口普查局，2000年人口普查特别报告，CENSR-4系列;大约2002年[引2014年2月7日]。

3.美国和世界人口时钟[互联网]。华盛顿特区:美国商务部/美国人口普查局;不断更新[引2014年2月7日]。可以从:https://www.census.gov/popclock/

照片学分

1.“房地产全景”。来源:philippaopao, CC-BY 3.0, via Deviantart. 2010年9月16日[引2014年2月7日]。可以从:http://philippaopao.deviantart.com/art/Real-Estate-Panorama-179777478

2.“霓虹灯地产招牌。”来源:Chris Griffith, CC-BY 2.0, via Flickr. 2009年1月10日[引自2014年2月7日]。可以从:http://www.flickr.com/photos/chrisgriffith/3185860301/

3.“阿基米德杠杆。”来源:力学杂志，公共领域(也就是说，这幅图是1923年之前在美国绘制的，所以版权过期了:了解更多)，通过维基共享。大约1824年[引2014年2月7日]。可以从:
http://commons.wikimedia.org/wiki/File Archimedes_lever_(小). jpg

4.1963-2010年美国新房销售价格中位数和平均价格(月)来源:由“Smallman12q”创建的图表，基于美国新房销售数据的普查中位数和平均销售价格，公共领域(作者已将该图表发布给公共领域)，通过Wikimedia Commons, 2010年1月22日[引用2014年2月7日]。可以从:http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Median_and_Average_Sales_Prices_of_New_Homes_Sold_in_the_US_1963-2010_Monthly.png

5.“纽约市，东中城天际线。”来源:Dimitry B.， CC-BY 2.0, via Flickr. 2011年5月12日[引2014年2月7日]。可以从http://www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6.“房地产出售标志。”来源:Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, via Flickr. 2009年2月7日[引2014年2月7日]。可以从:http://www.flickr.com/photos/mr_t_in_dc/3265661290/

7.“住房市场街标。”来源:401(k) 2013, CC-BY-SA 2.0, via Flickr. 2012年2月4日[引2014年2月7日]。可以从:http://www.flickr.com/photos/68751915@N05/6877045981/

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