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英国的房屋出售过程

作者:

Paola Bassanese是一位作家和自由撰稿人。她了解到在英国卖房子很复杂,于是决定分享一些诀窍。

从一位经历过英国房屋销售的卖家那里了解英国房屋销售的过程。

从一位经历过英国房屋销售的卖家那里了解英国房屋销售的过程。

我为什么写这篇文章

作为第一次卖房的人,我发现在英国出售一套房子的过程极其复杂。与销售相关的风险和延迟太多,没有经验的人可能没有意识到。我的学习曲线非常陡峭,我必须做大量的研究,以了解当你出售你的第一套房子时,幕后发生了什么。

房屋出售过程

当你购买第一套房产时,你获得了一些与律师和代理人打交道的第一手经验。当你出售你的第一套房产时,你可能需要花双倍的时间和精力来确保销售成功。

接受要约、准备合同草案、交换合同和完成合同的基本要素都伴随着你需要采取的一系列步骤,而准备是关键。在这篇文章中,假设你出售的是租赁财产,而不是永久财产。

要花多长时间?

要回答这个最紧迫的问题,“出售一套房产需要多长时间?”在美国,完成的时间取决于位置、市场的总体状况以及你所在地区类似物业的可用性。

例如,在伦敦,出售一处房产的平均时间为5-8周,而在英国的其他地区,可能需要10-14周甚至更长时间(数据来自今天的运输者;根据商业内幕,平均65天)。然后你需要再加上另外6-8周的时间来完成谈判过程,包括买方律师要求的任何调查和其他信息。

影响出售时间的因素

价格:卖房子时,价格是要考虑的主要因素。较高的要价可能会导致你的房产在市场上变得过时,而较低的要价(与市场上的其他房产相比)可能会吸引更多的买家和更多的出价。

条件:状况良好的房子比那些需要现代化的房子更容易卖得快;此外,首次购房者通常会寻找可以入住的房产。

市场:所谓的“卖方市场”是一种理想的情况,因为这意味着市场上没有足够多的可用房产,所以买家会争相购买。如果你是在“买方市场”出售,你的物业将与许多类似的物业竞争,吸引合适的买家将更具挑战性。这也意味着你的房子需要更长的时间才能卖掉。

在整个房屋销售过程中,你的责任是掌握一切:你需要每周给你的房地产代理和律师打电话,以获得进度报告。如果你认为你的代理人和律师在同一时间都要处理多个客户,如果你不处理自己的案子,那么就没有人会去处理了。

委任一名律师

我建议在选择地产代理之前先委任一名律师。向律师提供所有相关文件需要一段时间,律师需要核实你的身份,获取你的财务状况信息(例如,是否有任何以你的财产为抵押的贷款),并执行所有相关的欺诈和洗钱检查。在看房期间,你可能还想问问潜在买家是否已经指定了自己的律师,因为这将表明他们是认真的买家。

如果你对你第一次购买公寓时指定的律师感到满意,那么你可以跳过这部分。

如何找到一个好的律师

你可以要求朋友或熟人推荐一位优秀的律师或财产转让;或者查看本地的注册表领有执照的运输者或者是律师协会索取律师名单。

直到1987年,只有律师才能在英国从事房产买卖;在那之后,持牌转易人被允许处理房地产交易。物业转易人是专业的财产律师,他们的服务往往更具成本效益。

选择最便宜或最贵的律师可能不是最好的选择:在第一种情况下,廉价的服务可能会导致延误;在后一种情况下,您可能只需为相同的服务支付额外的费用,而另一个更便宜的供应商将提供相同的服务。为了更好地获得一个顺利的销售过程,目标是花稍微多一点的钱在一个转让经纪人,因为他们将做所有的艰苦工作。你可以通过指定提供远程服务的人而不是本地的人来节省一些钱。

小公司vs.大公司

小公司可能能够提供更个性化的服务,然而,在繁忙的时候,你可能会排在队伍的最后,因为他们太忙了,你的案件可能不会像你希望的那样迅速得到处理。此外,规模较小的公司将没有足够的员工提供假期保障,整个办公室将在圣诞节、新年和其他节假日关闭。

大公司可能会把你的案例分配给没有经验的从业者:这可能会延迟处理文件,因为他们需要寻求高级员工的批准才能签字。

在做最终决定之前,查看两到三个转让代理人的网上评论。

律师和地产代理将使这一过程更容易。

律师和地产代理将使这一过程更容易。

选择地产代理

你可能会想,你宁愿看着油漆变干,也不愿意把宝贵的业余时间花在与房地产中介面谈上,让他们上门估价,但作为第一次卖家,你确实需要尽可能多的专家建议。你可以在你的公寓需要重新装修之前带房地产经纪人参观,让他们告诉你怎样才能吸引买家,或者在你解决了任何问题之后邀请他们。

举个现实生活中的例子,当我想在把我的公寓出售之前整修厨房时,我从不同的建筑商那里得到了报价,他们来看我需要做什么工作。要价最高的建筑商与房地产代理合作(对他来说,这是一个聪明的商业举动),建议让房地产代理查看房产,然后建议我怎样的翻新和装修才能获得最大的投资回报。

我最终没有走这条路(主要是因为项目的成本较高),但我认为从中可以学到很好的一课:有些类型的翻新会增加物业的价值,而其他类型的翻新可能只是昂贵的练习,在不影响要价的情况下在你的预算中钻了一个洞。

你还需要考虑到,新主人在装修方面可能和你的品味不一样,可能会在你翻新后的几周内把厨房完全拆掉,按照他们的要求重新装修。简而言之,在不倾家荡产的情况下,把目标锁定在微小的外观变化上。此外,当你与房地产经纪人交谈时,你可以得到尽可能多的关于房产的反馈。

与其专注于最高的估值,不如根据对当地的了解和他们的积极性来选择中介。很难概括,但规模较小的地方代理机构可能比国家代理机构更有动力。

找中介的主要原因是在买家预约看房之前,让他们对你的房产进行预估。筛选合适的候选人是一项乏味而令人沮丧的工作,你有更好的事情要做。

查看在线评论(祝你好运!),同时查看哪些房产已经被出售:例如,你可以在网上查看并添加一个过滤器,包括那些正在出价和出售的房产。你能发现哪些机构出现在更多的这些结果中吗?

在看房地产经纪人在网上拍的照片时要小心:这些照片看起来像是用专业相机拍的吗?低质量的图片,或者列表中只有一张图片,是绝对不可以的。你想要高转化率:换句话说,你想要人们点击你的列表中的图片,然后预约查看你的房产。

传统的房地产中介会收取成交价的1%到2%的费用:记住他们的价格是可以协商的。在市场低迷的时候,他们的价值会被测试到最大,所以如果他们能在其他房子都卖不出去的时候让人走进你的家门,你就能收回你的投资。记住,在最初的热情高涨之后,你的房源很可能变得不温不火,你的房地产经纪人的注意力将转移到新的房源上。你在销售过程中的角色是保持代理人积极性的关键。

选择网上地产代理

除了传统的高街地产代理,网上地产代理是另一种选择。有些中介通过支付额外费用提供陪同看房服务,但总的规则是,与传统中介相比,你可以节省资金,因为你自己与买家一起看房。

虽然选择在线中介的费用要便宜得多,但你需要考虑到进行看房所需的时间和压力。如果你相信自己有能力和完全陌生的人谈论他们为什么应该购买你的房产,那么使用在线代理将为你提供最好的性价比。

你可以选择提前付款或完成付款。通常情况下,你可以通过提前付款来省钱,但如果现金流有问题,你可以选择在完成时付款。在后一种选择中,你将付出更多,但你可以使用销售收益来支付你的成本。

使用在线代理的主要优势,除了节省,是你更多地负责整个过程,你可以问潜在买家的问题。缺点是你对卖房子还是新手,所以犯错是不可避免的(例如,不小心透露你的邻居很吵)。如果你在每次看房前都有所准备,并有一个排练过的销售笑话,你就更有可能在与买家交谈时感到轻松,不那么尴尬,但你需要几次看房后才能找到自己的最佳状态。

有些观众可能会认为你是经纪人:告诉他们你是卖家,他们可能会觉得更舒服,而其他人可能就不那么舒服了(例如,他们不会告诉你他们讨厌你的房子,但话又说回来,你真的不需要知道这些)。如果你让观众觉得太受欢迎,他们可能会觉得在你的陪伴下太舒服,所以你要尽可能表现得专业,并为每次观看设定一个时间限制。

除了安排你的日程,在线代理商通常还提供一项服务,那就是代表你进行价格谈判。根据法律,经纪人需要告诉你他们收到的每一份报价。如果报价太低,你可以提出还价,也可以拒绝。最好是让第三方来处理谈判,因为如果你直接和买家打交道,他们可能会利用他们的影响技巧让你降低价格。

开放日的广告。

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举办开放日活动

在线房地产中介通常建议组织一场开放参观日,在周末的几个小时内让尽可能多的潜在买家来到你的门口。开放日可能进行得很顺利,给你带来一个或多个工作机会,也可能没有人参加。很难预测你的物业在开放的日子里是否会吸引足够多的观众,所以在工作日和周末打开你的日记,以便有更多的观众。

如果你在电视上观看房地产类节目,你可能会在开放日看到买家对一处房产展开激烈的竞购战。这些精心编排的节目是为了娱乐你,但它们与现实相去甚远。如果你足够幸运,你可能会在当天遇到几个观众,他们可能会也可能不会出价。

组织一次以上的开放日活动是个好主意。一旦你列出了物业,包括下一个可用的开放房屋的日期,开始和结束时间。把活动限制在两个小时内。参加全天活动的经验告诉我,被困在家里等待买家真的不值得,特别是当你没有出现的时候。

如果你的生活特别忙,试着在周末的开放日安排你所有的参观。从时间管理的角度来看,这也是有意义的,因为你不需要每天打扫和整理你的公寓。

可能需要三到四天的开放日,加上一周内更多的看房时间,才能获得足够的报价。说到卖房子,没有硬性规定,因为每一套房子的销售都是不同的。

做你的家庭作业:文书工作

你的律师会要求你提供账单的复印件,以及证明你身份的文件。

此清单总结了你需要提供的文件类型:

  • 身份证明文件(护照、驾驶执照等)
  • 成套保险副本德赢vwin000
  • 水电费
  • 服务费账单(3年)
  • 地租账单(3年)
  • 管理代理的帐户集
  • 居民管理公司股份证书、公司章程、公司大纲(管理权)
  • 有关物业所作任何更改的文件
  • 为进行的工程(例如防潮、重接线等)签发的证明书副本

你需要填写一系列的表格,列出出售的物品清单和不出售的物品清单,并将表格发送给律师协会。你的管理代理将向你收取回复买方律师询问的费用(例如,如果所有的承租人都按时支付了他们的服务费),而且,因为在撰写本文时,这方面还没有规定,每个管理代理可以收取任何金额来提供这一重要信息。收到信息可能需要两周的时间,所以您需要确保不断查看查询的进度。

准备好所有的文件

准备好填写一些表格,发送文件的副本,回答买家律师的询问。

确保你有一个完整的库存,并决定什么是包括在销售和什么不。像厨房电器和窗帘这样的东西包括在售价里吗?有单独出售的东西吗?

你需要回答的典型问题有:

  • 有任何争议或投诉吗?
  • 你对其他居民造成过干扰吗?
  • 你知道有什么违反租约的事吗?
  • 你是否进行了任何需要获得规划许可和/或业主同意的改建?
  • 有任何下沉、水浸、滑坡、腐烂或虫害的问题吗?

买方的律师需要收到一些表格,包括:

  • 居民协会
  • 转让租约的许可证
  • LPE1形式

您的管理代理将需要完成LPE1表格,其中包括与其他承租人的任何问题,支付到共同基金等。

了解管理代理的角色

你方经纪公司的合作对顺利处理文书工作和成功销售至关重要。从管理代理处获得信息的任何延误都会使买方担心。通常,管理代理在收到付款后的7-10个工作日后提供信息。如果你需要更快的周转,你将被要求支付额外费用(例如,额外100英镑)。

当你出售你的房产时,与你的经纪人保持良好的关系对你很有帮助。然而,如果你一直在向他们抱怨糟糕的服务或过高的收费,准备好迎接艰难的道路吧。幸运的是,如果你过去和你的经纪人意见不一致,现在是一个洗心革面的好机会。在与管理代理人的沟通中保持中立,并请你的律师尽可能代表你与他们交谈。

以下是买家律师提出的一些典型问题,需要你的经纪人和自由持有人回答。

  • 转让及押记通知书的注册费用是多少?
  • 谁来收取地租、建筑物保险和服务费?德赢vwin000
  • 地租、楼宇保险及服务费是否已缴付?德赢vwin000
  • 该街区的其他租客是否拖欠租金?
  • 将来是否需要支付额外的费用(例如,翻新费用)?
  • 该街区上一次内部和外部重新装修是什么时候?
  • 是否进行了火灾评估?
  • 有关于财产的纠纷吗?
  • 是否曾试图延长租约或获得特许经营权(购买不动产)?
  • 是否需要签订契约?
  • 是否需要持有转让牌照?

如果有些东西不能自我解释(当涉及到法律文件时通常是这样),这里有一些定义。

  • 转让是指将剩余的租期出售给买方(新的承租人)。
  • 契约是卖方的律师为买方准备的一份协议,买方同意与管理代理人和自由持有人签订合同。这是为了确认新的承租人(买方)将遵守租赁条款。
  • “转让牌照”是由自由持有人发出的许可,准许将剩余的租期出售给新租契人。

结论:做好准备

在你开始出售你的房产之前做好准备,把所有的文件都准备好,这将真正为你带来长期的好处,并避免以后的延误。另外,别忘了会有一些费用,所以一定要做好预算。祝你卖房子好运!

卖掉你的房子?

就作者所知,这篇文章是准确和真实的。内容仅供参考或娱乐之用,并不取代商业、金融、法律或技术事务方面的个人顾问或专业意见。

评论

Paola Bassanese(作者)2017年12月1日从伦敦出发:

哦,我明白了!是的,几年前搬家很有趣,因为房价更便宜!

贝福G2017年12月1日从英国威尔士寄出:

哦,那不是一个作品集,只是平常的搬家。那时候我喜欢搬家。

Paola Bassanese(作者)2017年12月1日从伦敦出发:

谢谢你,贝弗。我自己要是知道得多就好了!有太多的尝试和错误……法规也在不断变化。恭喜你建立了你的房地产投资组合!

Paola

贝福G2017年12月1日从英国威尔士寄出:

这里有一些非常有用的建议。我在房地产行业工作过(在互联网出现之前),多年来买卖过几处房产,我希望这些建议都唾手可得。

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