购买农村房产时要尽职尽责

自2003年以来，我一直住在亚利桑那州的弗拉格斯塔夫，我是科科尼诺县治安官搜救队的活跃成员，也是一名狂热的徒步旅行者。

购买一块农村土地

2018年9月，我和丈夫签署了36英亩未开发、离网土地的交易文件，这块土地位于亚利桑那州威廉姆斯市北部和大峡谷以南的矮松、杜松和草地之间。经过几个月的寻找，看了几十套房子，甚至有一次取消了购买另一套房子的合同，我们对我们的新房子感到兴奋(现在仍然如此)。

在这个过程中，我们学到了很多关于在考虑一个农村地块时应该询问和关注的问题。我们还了解到，虽然许多房地产经纪人对住宅和城市房地产了如指掌，但他们不一定了解农村房地产的里里外外，所以在签订购买合同并最终购买土地之前，你必须进行彻底的尽职调查。

虽然我们的经验是特定于亚利桑那州北部，特别是科科尼诺县，但我希望我们收集的知识将对您有帮助，无论您将在哪里寻找房产。

在关闭农村房产之前要问的问题和要知道的事情

当我们第一次开始寻找我们感兴趣的乡村房产时，我们真的不知道该问些什么问题，而且我们了解到(几乎是艰难的方式)，仅仅因为一处房产可能看起来和感觉上就是适合购买的地方，现实并不总是那么明确或可接受的。

以下是一些需要思考和询问的问题:

是否有合法途径?

当一个地块的正面是一条公共可通行的道路时，就存在最简单的合法进入物业的途径。但有时地形或水景会限制道路进入该物业，或者在公共道路和物业之间可能有一个或多个其他私人拥有的地块。当该财产不能或不能从公共道路直接进入时，需要通过其他财产获得地役权。地役权通常在契约中被描述为提供从一处财产，穿过一处或多处其他财产的土地，进入、出口和返回到公共可达道路的入口。

合法的访问很重要。我们发现，我们几乎要购买的一处房产没有合法使用权，尽管我们可以直接开车去那里。没有合法准入意味着该县不会颁发任何许可证——建筑、太阳能、化粪池等。如果你在没有获得许可的情况下进行建设，在试图为建筑项目融资或转售房产时，可能会导致问题。它甚至会导致罚款，或者更糟糕的是，命令将建筑全部或部分拆除。了解购买没有合法使用权的房产的风险。

参见:你应该购买没有合法使用权的房产吗?

有物理访问吗，和法律访问一样吗?

仅仅因为一个包裹已经签订了契约，合法的使用权并不意味着你可以开车直接到达它。也许还没有建立道路。或者也许路线就在那里，但开车很难甚至不可能到达。也许在一年中的某些时间访问是有限的或不可能的。

我们看了一处风景优美的房产和其他吸引人的特征，但地图上的合法使用权实际上并不存在。然而，通往那里有一条平坦的好路……但这条路并不是真正合法的途径。它正好穿过另一处尚未开发的私人地产，但没有登记地役权。

出于同样的原因，财产可能具有物理访问权限，但物理访问权限(道路)实际上可能不是合法的访问权限。一定要问清楚，而不是只根据你看到的东西和你开车去的方式来做假设。

进入该物业的物理通道是否维护或犁过?

是由县、市或由业主协会/POA雇用的私人团体来处理这个问题吗?还是说，作为业主，你要负责维护房屋的使用权?

有调查吗?

调查可能要花费数千美元，因此，如果你想购买的房产已经做过调查，你可以向卖方索取一份副本，如果有记录，你可以向辖区的建筑检查员或土地记录办公室索取一份副本。

除了物业的边界和角落，调查还会显示任何地役权。

参见:什么是物业调查?为何重要?

有便利吗?

地役权是一种为特定目的穿越或以其他方式使用他人土地的合法权利。大多数房产都有一个或多个地役权，包括公用事业的地役权，即使目前不存在。你还需要了解是否有地役权可以进入其他的内陆物业，这些物业可能会被现在或未来的其他业主用于出入。

在你自己的地役权范围内，你可以做什么，不可以做什么是有规则的，例如，安装围栏，你可能会被要求设置地役权的宽度，而不是在你的地役权范围内。

看到地役权:了解你的产权

挫折是什么?

在购买房产时，挫折并不是决定成败的关键，但当涉及到化粪池、建筑、围栏等时，你确实想知道你需要离物业线多远。挫折通常是不同的，这取决于挫折是为了什么，是沿着公路还是沿着其他私有财产。例如，水景和排水系统也有挫折。

是否进行了现场检查(化粪池试验)，如果有，结果如何?

很多，如果不是绝大多数的话如果你计划在农村的土地上建造任何类型的住宅，就需要一个化粪池系统，因为你不能直接连接到市政下水道系统。需要哪种类型的化粪池是由现场调查决定的(a/k/ perk测试，尽管这个术语现在很少使用，至少在我们居住的地方)。化粪池系统可能是标准的或常规的，也可能是替代系统，成本更高。一个标准系统可能需要5000 - 8000美元，而替代系统可能需要数万美元。所以，请查明你感兴趣的房产是否做过化粪池测试，如果做过，结果是什么。如果还没有做测试，你可能想让卖家做一个。如果卖家不愿意花钱进行测试，那么在你购买房产之前进行测试的重要性就取决于你这个潜在的买家了。

化粪池检测/现场调查是针对检测地点而定的。虽然一个区域的财产可能通过标准化粪池，其他区域可能不会，所以你需要决定在财产上你想要建立的地方，因为你的化粪池将需要在测试孔的特定区域内。对于较大的物业来说，这一点尤其重要，因为你会有各种各样的建筑场地选择，可能会更喜欢其中一个。

是否有HOA或POA?

虽然我们很多人把HOA与城市、郊区和农村的住宅物业联系在一起，但甚至一些农村的多英亩的物业也是HOA的一部分，或者更常见的是物业所有者协会(Property Owners’Association, POA)。如果是这样的话，我会找到一个或多个董事会成员，在你最终决定购买之前，至少给他们中的一个人打个电话，只是联系一下，了解一下他们是如何管理他们的协会的，以及他们说了解这个地区的生活最重要的事情是什么。

如果是，是什么规则和费用，这些费用包括什么?

在我们的案例中，POA的规则包括可以移除/砍伐的树木的百分比，以及对地块商业用途的限制，这只是其中的两个。我们每年的POA费用主要用于煤渣路的维护。如果您有意购买的房产有HOA或POA，请确保您收到一份cc&r副本。和阅读它们。虽然这些规则的执行级别因HOA/POA而异，但了解这些规则是什么总是很重要的。

你能在你的土地上露营吗?

HOAs/ poa和当地的司法管辖区(如县)可能会对你是否、何时、多长时间和在什么情况下可以在自己的财产上露营施加限制，无论是帐篷露营还是在旅行拖车或RV中露营。一些司法管辖区会要求在你的土地上露营的许可，并限制你在给定的一年里可以这样做的天数。有时一旦你获得了建筑许可证，这些规则就不一样了。

也就是说，许多人在他们的农村房产上扎营，甚至在规章制度不允许的情况下。或者他们这样做没有许可证。许多人从来没有遇到过问题。然而，要意识到这些规则是什么，如果你不遵守它们会发生什么。这样，至少你可以决定是否值得冒险，如果有人投诉，HOA/POA和/或县打来电话，你是否可以接受后果。

是否有公用设施可用，或者这是电网之外的财产?

电、水、天然气、电话、有线电视/互联网——我们在城市、郊区甚至许多农村住宅区的路边习惯拥有的所有服务和公用设施，在农村房产中往往不那么容易获得，甚至根本无法获得。而且，如果你能把一部分或全部拿到你的财产，那么这样做的成本可能很高，甚至令人望而却步。所以，如果拥有这些设施对你来说很重要，那就弄清楚你的房产是否有这些设施，以及你可能会为此付出多少成本。

相比之下，如果你想要远离电网——比如使用太阳能、风能和其他替代能源——你可能会想要了解周围的其他人和物业是否能带来公用设施，以及这是否意味着看到输电线和管道接入。如果真的发生了，你能接受吗?

你的饮用水的来源是什么?你会打井、送水或运水吗?

就我们的情况而言，钻井是不现实的，因为地下水位在地表以下数千英尺。该地区的许多业主将水输送到一个大蓄水池或多个蓄水池中，然后泵入他们的家中。有些人自己打水，在当地的水站灌满水，然后把水送到卡车或拖车后面的水箱里。其他人收集和储存雨水(可以与拉运或输送的饮用水一起使用)，这是我们计划做的。注意，雨水在用于家庭之前应该(在许多地区需要按照规范要求)进行过滤。

有收垃圾服务吗?如果没有，你可以把垃圾送到哪里?

我们住的地方没有每周在路边收集垃圾或回收垃圾的服务，不过有些人有垃圾箱，并付钱请私人公司定期来取/倒垃圾。如果这不是一个可行的选择，或者你更喜欢，找出当地的垃圾场和回收站在哪里，以及你要花多少钱。

与此相关的是，住在农村是减少浪费的一大动力。你可以通过一些深思熟虑和努力做到这一点，这是令人惊讶的，更不用说堆肥了。

是否有围栏，是否在物业线上有任何需要的挫折?

仅仅因为你看到了击剑并不意味着它就应该在那里。在我们的案例中，一个与该地区牧场相关的旧牧场围栏穿过了我们的财产的后面，我们的地块有四英亩在围栏的另一边。人们认为那道围栏是我们现在的财产和我们边界的国家土地之间的边界，所以我们不得不挂上私有财产的标志，并试图阻止人们沿着围栏开的双轨车，所以这对我们来说有点麻烦……虽然我们在房产交易完成前就发现了这一点，我们愿意接受它，慢慢处理。

此外，如果你的房产上有不应该有的栅栏，找出那是谁的栅栏，看看你是否可以移动或拆除它。我这么说是因为，就像我们的情况一样，牧场围栏是牧场的财产，虽然它可以移动到与我们的财产线一致的地方，但它需要保持完整。搬迁或新围栏的费用是我们的，而不是牧场的。

这是一个开放放牧区(自由放牧区)吗?

与上述关于围栏的评论相关，如果在你的地区和你想购买的财产上允许露天放牧，了解作为所有者的权利和规则是很重要的，这可能会让你感到惊讶。首先，如果你不想让这些动物——在很多情况下是牛——占据你的全部或部分财产，就得由你来把它们围起来，而且你需要自己花钱。如果放牧的动物在你的土地上受伤或被杀，也会有后果，原因是什么。所以，如果自由放养适用于你的财产，那就教育自己对你意味着什么。

以下是亚利桑那大学对开放范围法的概述:亚利桑那州开放牧场法

在你购买之前，你可能应该有其他问题的答案:

• 你的水权和矿业权是什么?
• 现行的房产税是什么?
• 土壤和基质是什么样子的?它对建筑、生长等有好处吗?
• 物业或其任何部分会否受水浸影响?

关于许可证的一句话

虽然许多拥有农村房产的人选择不先获得许可(至少在这个地区，许多人都是这样)，也不经过相关的检查程序就进行建设，但其他人更喜欢处理额外的成本，有时还会遇到获得许可的挫折，以避免在没有许可的情况下继续前进的潜在陷阱。我们属于后一类——这不是对任何人的决定的评论，只是我们最满意的。

虽然从住宅到客用和微型住宅(有时被称为附属住宅单元)、附属建筑、太阳能光伏和化粪池系统等所有项目的获得许可证的决定都是个人的选择，但要意识到在技术上需要许可证的情况下，在没有许可证的情况下进行上述任何项目(和其他事情)的风险。此外，请注意，如果你想出租建筑项目或其中的一部分，找到承包商或分包商可能是一个挑战，特别是那些有许可证的，愿意在没有许可证的情况下工作的人。

此外，如果你感兴趣的物业上有现有的建筑，这些建筑是否获得了许可证(如果需要的话)?

要知道，在没有获得许可的情况下建造建筑的地方，要获得贷款或抵押来购买房产可能是困难的，甚至是不可能的。因此，如果你在没有获得许可的情况下建造房屋，然后决定出售，你可能必须找到一个现金买家，他愿意忽视这个事实，他有足够的钱在不贷款的情况下购买，或者与你达成业主-承运协议。

联系你辖区的建筑部门或访问该部门的网站，了解更多关于何时和需要什么许可证的信息，并询问有关许可证成本和规范要求的问题。

参见:关于建筑许可证需要了解的12件重要事情

就作者所知，这篇文章是准确和真实的。内容仅供参考或娱乐之用，并不取代商业、金融、法律或技术事务方面的个人顾问或专业意见。

问题&答案

问题:我在哪里可以了解更多关于在我的私人财产露营的信息?

答:如果你在亚利桑那州的科科尼诺县，那就是社区发展部:https://www.coconino.az.gov/136/Community-Developm..。他们会是你询问信息的人，你可以从哪里获得许可证。如果你在其他地方，我会联系你所在县/地区的类似办公室——建筑部门/许可证办公室。

©2019黛布·金斯伯里

你购买农村土地了吗?这次经历怎么样?我有没有错过上面的什么?

Deb金斯伯里(作家)2020年8月18日，来自亚利桑那州弗拉格斯塔夫:

不，县里不出售房产。但当地的房地产中介有。我相信在Zillow上也能找到房源。

帕特菲茨帕特里克2020年8月17日:

县里是否公布了可供出租的房产清单?很棒的文章，谢谢分享

Deb金斯伯里(作家)2020年7月20日，亚利桑那州弗拉格斯塔夫:

嗨,汤米。它在缓慢而稳定地前进。我们正在做周边的工程，但主楼还没有开始。我们正在与一位专门研究被动太阳能住宅的离网建筑师合作。

如果你决定在这个地区寻找房产，你会很开心的。我们喜欢那里，尤其是所有的野生动物。

汤米2020年7月17日:

谢谢黛比,

你的文章是一个非常有帮助的起点。我和我妻子正考虑在威廉姆斯北部买块地。建筑过程进行得怎么样了?

Deb金斯伯里(作家)2019年12月12日，美国亚利桑那州弗拉格斯塔夫市:

谢谢,迈克尔!我很高兴这些来自我们个人经验的建议能有所帮助。可能有些东西——一些东西——我忘记了或忽略了，但这是一个开始。

迈克尔·邓肯2019年12月11日，

今天比以往任何时候都不缺乏肮脏的骗局和欺诈，在房地产和房地产收购的主题上，新闻杂志节目，如CBC Marketplace和其他媒体来源偶尔报道。不幸的是，这正是我们碰巧发现自己所处的状态。

因此，一个人真的需要事先做好功课和尽职调查，以避免欺诈和剽窃的可怕后果。

幸运的是，你在这里提交的内容向我们展示了如何做!我现在正在考虑自己买房，我发现你在文章中提供的见解很有用。感谢您整理这些观察和建议!

Deb金斯伯里(作家)2019年1月10日，美国亚利桑那州弗拉格斯塔夫市:

我肯定会认为州与州之间存在差异，更不用说县与县之间了，特别是涉及到建筑规范和要求时，包括对化粪池的要求。我认为大多数其他的事情，比如法律准入问题，地役法等等，如果不是相同的，也会非常相似。

莉斯韦斯特伍德2019年1月10日:

这是一篇全面和有用的文章，任何人计划在美国购买土地。我认为某些裁决可能会因州的位置而有所不同，这种想法对吗?