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逆权占有及其原理

作者:

Deborah Neyens是一名律师、教育家和自由撰稿人,拥有爱荷华大学政治学学士学位和法学博士学位。

逆权占有是一种主要由法学院一年级学生学习的法律理论,一旦考试结束就会被遗忘。2011年,一名德克萨斯州男子声称,他以34万美元的价格买下了一套房子,只需花16美元向县法院提交逆权占有宣示书。这一原本晦涩难懂的物权法,又被称为“擅自占用者权利”(squatter’s rights)。肯·罗宾逊随后创建了一个网站,出版了一本电子书,并在2012年2月被迫搬出家之前,在新加坡卫理大给法律系学生上了一堂课。

那么什么是逆权占有?逆权占有真的能被用来获得昂贵郊区住宅的所有权吗?

逆权占有涉及非法侵入。

逆权占有涉及非法侵入。

逆权占有法

逆权占有背后的理论很简单:如果有人在没有所有者许可的情况下占用了他们不拥有的土地,真正的所有者必须在一定的时间内(根据适用的州诉讼时效规定)采取行动驱逐侵入者。如果真正的土地所有人不及时采取行动,逆权占有人可以取得土地的所有权,成为土地的合法所有人。

五个基本要素

为了胜诉,逆权占有人必须表现出以下五个基本要素:

  1. 他或她在实际占有和使用土地的真正所有者的类似财产。
  2. 财产是排斥其他所有人而且不与真正的主人或公众分享。
  3. 逆权占有是开放和可见让所有人都看到,这样真正的所有者就会知道有人主张拥有这处财产。
  4. 逆权占有人对财产有权利要求权充满敌意的属于或不属于所有权人的
  5. 逆权占有是连续不间断在整个诉讼时效期间。

各州要求不同

具体的要求因州而异。在一个州所要求的占有时间短至5年,在另一个州则长至20年。有些州要求逆权占有人在这段时间内支付财产税或对土地进行改良;在其他州,这些行动缩短了所需的占有时间。

有些州要求逆权占有人具有善意地相信他或她拥有该财产的所有权;有些州甚至要求“所有权的颜色”,即某种形式的文件,其目的是向逆权占有人传达所有权,但由于某种原因无效。其他州要求逆权占有人知道他或她是非法侵入。在一些州,逆权占有人的心理状态是无关紧要的,重要的是土地在没有真正所有者许可的情况下被占用。

更多信息请参考你所在州的法律

一个有益的情况下

虽然诉讼时效是由州法律规定的,但该原则的要求是由法官撰写的法院判决确定的。为了说明逆权占有是如何运作的,我们将看一个让许多法学学生第一次接触逆权占有概念的法庭案例。

Belotti诉Bickhardt

1920年,纽约上诉法院(the New York Court of Appeals)判决了贝洛蒂诉比克哈特(Belotti v. Bickhardt)一案,该案涉及布朗克斯区相邻地块的所有者。J地段的业主于1892年在这片土地上建造了一间酒馆和旅馆,但由于地图上的错误,这栋建筑侵占了隔壁的K地段几英尺,而K地段是贝洛蒂母亲的。1906年,比克哈特从原业主的继承人手中买下地块J,扩建了建筑,并将其用作酒店。

1914年,贝洛蒂对比克哈特提起诉讼,要求从他从母亲那里继承的土地上移走这栋侵占的建筑。贝洛蒂在初审法院获得了成功,但比克哈特上诉了。纽约上诉法院推翻了最初的裁决,认为比克哈特符合逆权占有的要求。

根据纽约的诉讼时效规定,比克哈特在20年的时间里都没有拥有这处有争议的房产,但法院发现,从1892年开始,之前的业主对该房产的占有附加在他的财产上,形成了一条不间断的逆权占有链。比克哈特现在是合法的所有者。

逆权占有的目的

虽然有些人可能认为逆权占有是通过盗窃取得所有权,但该原则有几个重要目的。

首先,法律假定某人拥有土地是基于所有权。由于契约遗失且未登记或土地业权记录不足,业权可能难以证明。逆权占有原则为防止不可靠的单证提供了保护,并为纠正长期以来转让中的错误提供了一种手段。该原则还要求在一段合理的时间内,在证人的记忆仍然清晰、证据更可靠的情况下,对财产纠纷进行诉讼。

逆权占有通过奖励那些将土地用于耕种、住房或其他用途的人,而惩罚那些将土地闲置的人,鼓励土地的生产性利用。最后,它保护了那些使用房产多年而没有人反对的个人的期望。它经常出现在边界争端的背景下,在错误的地方修建了围栏,多年来没有人质疑这种侵犯。

德州时效占有案

2011年夏天,肯·罗宾逊(Ken Robinson)搬进了达拉斯郊区花丘(Flower Mound)的一所空房,并在缴纳了16美元的申请费后将其据为己有,这让他声名狼藉。

案件的背景资料

罗宾逊曾是一名海军陆战队员,自称是房地产投资者,他在寻找该地区潜在的投资机会时发现了这座房子。院子里乱糟糟的,房子似乎被遗弃了。

起初,罗宾逊认为这所房子会是一个很好的短期出售或税收留置权出售的对象,但他找不到可以与之谈判的房主或抵押贷款持有人,也没有任何地方找到止赎记录。那时他决定根据逆权占有原则获得这所房子。他向县里提交了一份“逆权占有宣誓书”,换了锁,然后搬进去了。

虽然罗宾逊现在正在维护这座年久失修的房子,但他的花丘邻居们并不高兴。他们报了警,警察去了他家。当罗宾逊向警察出示他的宣誓书时,他们认为这不是刑事案件,然后离开了。

国家媒体报道

这个故事轰动了全国媒体,罗宾逊收到了大量的房地产咨询咨询。他开始举办研讨会,讨论如何以近乎零的成本获得一套房子,并出版了一本关于这个主题的电子书。他欢迎潜在客户和媒体成员到家里来,很乐意带他们参观,并指出他是如何清理的。后来他声名大噪。

事实证明,原来的抵押贷款公司已于2009年破产,抵押贷款现在由美国银行(Bank of America)持有,而美国银行因其他抵押品赎回权被取消而无法对花丘的房子采取行动。但面对蓬勃发展的逆权占有手工业和其他试图复制罗宾逊看似成功的企业,它和其他留置权持有人开始打击。2012年2月6日,一名德克萨斯州法官命令罗宾逊在一周内搬离房子。他毫无异议地离开了。

为什么罗宾逊的计划没有成功

罗宾逊真的相信他会获得这所房子的所有权,还是他只是在豪华的公寓里等待时机,同时利用所有的宣传赚钱?

根据德克萨斯州的法律,罗宾逊必须在房子里居住5年,在此期间必须支付房产税和业主协会费,才能以逆权占有的方式获得所有权。在这5年的任何时候,他都可能被真正的所有者驱逐,这最终发生在美国银行(Bank of America)得知他的阴谋后。那他提交的那份16美元逆权占有宣誓书呢?它只是让全世界注意到他的主张,并提供了未来五年的开始日期;它没有传达头衔。

罗宾逊的故事告诉我们逆权占有原则发展的目的。它是一种解决真实的财产纠纷的手段,这些纠纷是由历史上普遍存在的房地产问题引起的,如错误和不充分的调查,土地所有权的缺陷,或遗失或有缺陷的契约。时效占有从来都不是为了奖励故意侵入者和擅自占用者。正如肯•罗宾逊所了解到的,这对房地产投资者来说不是一个好的商业模式。

逆权占有不是为了奖励非法侵入者和擅自占用者。

逆权占有不是为了奖励非法侵入者和擅自占用者。

就作者所知,这篇文章是准确和真实的。内容仅供参考或娱乐之用,并不取代商业、金融、法律或技术事务方面的个人顾问或专业意见。

评论

安妮特2014年8月10日

罗宾逊先生通过逆权占有失去了房屋所有权:并不是因为法律过时和不可能。美国银行声称所有权被转让给了他们。事实核查不是法官的事。罗宾逊先生可能已经发现,美国银行也没有法律上的所有权要求。罗宾逊先生是否核查过美国银行是否拥有所有权?我猜他没有。我知道一个案例,一个不活跃的银行声称拥有止赎房屋的所有权。房屋和财产在所有权和时效占有的名义下被视为敌对的。我已经拥有我的房子3年了。我发现了涉嫌欺诈的证据,并愿意让他们承担责任。没有人能在没有善意的努力下逆向占有整个家庭。 it would never work but the law exists to keep corporations honest as well.Boundary law should be a separate issue and adverse possession should not be allowed to determine property lines. That should solely be prescriptive easement.

黛博拉Neyens(作家)2013年10月14日,来自爱荷华州:

谢谢你的评论,希门尼斯。试着去查一下本州的法学院。许多法学院开设了法律诊所,为那些负担不起的人提供帮助。也许有人会有兴趣接手你邻居的案子。

吉梅内斯2013年10月14日

你能用我们都能理解的语言来解释就太好了。房屋的逆权占有是一种挑战,但在德克萨斯州的逆权占有财产纠纷中更为困难。一些文章说,在德克萨斯州的占有者不需要交税,一些说他们需要交税,当德克萨斯州的律师想要$$$$$,他们说一个人可能会失去他们的财产去哪里寻求帮助。在德州,如果4或5英尺可以被推翻,那法律书里也找不到。可怜的邻居残疾老人由于她的情况有与压力相关的疾病。抱歉,但我不是律师,在德克萨斯州找不到想接她的案子的oe,因为他们想要5000美元,只是想看看邻居是否会继续进行ap索赔。据我所知,他们并没有向法院提出任何索赔。我只能帮她这么多了。任何对德州老人的免费建议。

黛博拉Neyens(作家)2013年3月19日,来自爱荷华州:

谢谢你,佩吉。逆权占有是我在法学院第一学期学到的东西,直到德克萨斯州的故事成为新闻,我才真正想过这一点。看到人们如何在抵押贷款危机最严重的时候重新使用这一古老的法律原则是非常有趣的。

佩吉·伍兹2013年3月12日,德克萨斯州休斯顿:

这是h5mind的一个非常悲伤的评论。抵押贷款的崩溃使许多人受到伤害,指责可能是广泛的。难怪他会生气!

至于时效占有…我学到了新东西。我听说过老寮屋者的权利,我想这可以追溯到这个国家建立之初。我知道这些法律的意图可能是好的,但当人们故意利用它们时,对真正的所有者是有害的。肯·罗宾逊就是后者的一个很好的例子。向上,有用和有趣的投票。

黛博拉Neyens(作家)2013年1月15日,来自爱荷华州:

谢谢你的阅读和评论,侏儒。我认为在很多情况下,这些房子并没有被遗弃,而是被取消了抵押品赎回权,房主被迫离开。我觉得这是在利用别人的不幸。

米歇尔·刘2013年1月10日在新加坡:

我想这个过程可能看起来不公平,但考虑到土地所有者放弃了一段时间,也许应该由其他人拥有它。我想这是一个冒险的理论,人们会有很多意见!谢谢你的分享,黛比!

h5mind2012年5月30日

既然这篇文章讨论的是“不劳而获”的道德问题,读者可能想要研究一下,最大的抵押贷款持有人(尤其是房地美和房利美)是如何以一美元的天价卖掉数千套完美无缺的房屋(其中许多是用纳税人的钱装修的)。

在抵押贷款崩溃期间,数以千万计的房主无法修改他们的贷款,随后被取消抵押品赎回权。此后不久,他们的房产就会通过“好邻居”项目以极低的折扣出售给警察、教师和其他公务员,售价往往低至一美元。

这种疯狂行为的原因与银行在数万亿抵押贷款支持证券和“奇异衍生品”上的损失有关,但简而言之,银行正迫使街上的房主转头,以极低的价格将同样的房子提供给受欢迎的政府工作人员。

我们知道是因为它发生在我们身上。我们30万美元房子的颠倒贷款“不可能”永久修改,所以我们最终放弃了。几个月后,我们注意到地契被转给了一个县里的工人,象征性地只收了一美元。如果你是数千万资不抵债的房主之一,或者处于丧失抵押品赎回权的某个阶段,你应该非常非常愤怒。

黛博拉Neyens(作家)2012年3月16日,来自爱荷华州:

谢谢你的提问。很高兴我能回答你的问题!

朱莉·格里姆斯2012年3月16日,美国密苏里州哥伦比亚市:

谢谢你回答我的问题。我对这个问题很困惑,但是,你的中心提供了一个清晰的理解。谢谢。

黛博拉Neyens(作家)2012年3月15日,来自爱荷华州:

如果你喜欢这篇文章,sunbun,请继续关注我即将发表的关于反永续规则的精彩文章。,)(我敢说这一定让你不寒而栗!)感谢您的阅读和评论。

黛博拉Neyens(作家)2012年3月15日,来自爱荷华州:

嗨,杰里。感谢阅读和评论。很高兴我能教你一些新东西。

sunbun1432012年3月15日,加州洛杉矶:

当我注意到你的中心标题时,我的心跳了一拍(以一种糟糕的方式),因为它让我想起了《物权法》课上的记忆!所有的物权法,包括时效占有原则,都是非常陈旧的。但我必须承认,这很有趣,尤其是考虑到当前的事件。谢谢你写得这么好……我觉得有不少律师,大多已经退休了,在网站上。把我也算上吧!(活跃,专利授权)

杰瑞·W Hulse2012年3月14日,田纳西州金斯波特:

哇,

我在律师身边长大,不知道这个,但他们不会在我学习合同法的第一年教我这个,或者至少我不记得了。

黛博拉Neyens(作家)2012年3月14日,来自爱荷华州:

多亏了你们,克服了困难和居里亚特。其实我很喜欢翻出以前的法律书籍来研究这个问题。我很久没考虑逆权占有了!

Curiad2012年3月14日

这篇文章写得很好,细节也很清楚。你使一个复杂的法律问题更加清晰易懂。做得好黛博拉!

投票!

againsttheodds2012年3月13日

文章不错,你对时效占有原则解释得很好。我要去处理一些文件。

黛博拉Neyens(作家)2012年3月13日,来自爱荷华州:

谢谢,Blawger。很高兴在Hubpages上见到另一位律师!我也会留意你的中枢。谢谢你的评论。

Bahin譬如2012年3月13日,来自加州:

这是一个很好的枢纽。我是德克萨斯州的一名房地产律师,自从罗宾逊一案在“内幕版”和当地新闻节目中被报道后,我就不断收到关于逆权占有的问题。不幸的是,媒体让人们很难理解逆权占有是一个过时的法律理论,几乎不可能被证明。感谢您撰写本专栏,并纠正博客圈中流传的所有错误信息。我期待着阅读更多您的中心。

黛博拉Neyens(作家)2012年3月13日,来自爱荷华州:

哇,斯蒂芬妮。我在写这篇文章的时候读到过类似的情况。祝你的朋友好运,谢谢你的评论!

黛博拉Neyens(作家)2012年3月13日,来自爱荷华州:

谢谢,玛迪。很高兴我能教你们一些新东西,希望用一种比我在法学院学到的更有趣的方式。: )

斯蒂芬妮汉高2012年3月13日:

这是一个相当有趣的故事,对我来说特别有趣,因为我最近遇到了一位妇女,她正在努力把一个类似肯·罗宾逊的擅自占用者赶出她的房子。显然,他搬了进来,换了锁现在声称房子是他的。不知道他有没有读肯·罗宾逊的电子书?我确实为真正的房主感到难过,因为她现在不得不去法院把闯入者赶出她的房子。

感谢你对时效占有法的翔实而清晰的解释。伟大的中心!

玛迪路德2012年3月13日,加州奥克兰:

很丰富!我不知道逆权占有的判定标准,所以我学到了新的东西!

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