阻止流氓阶层议会的7种方法

在23年的阶层生活经验中，西尔维娅聚集了一群人推翻了一个流氓议会，然后自己在议会里呆了4年。

有话要对你的贵族议会成员说吗?由于所有的欺凌，偷窃和未经授权的决定，你想看到那个阶层委员会成员从地球上消失。为什么允许他们继续?

不列颠哥伦比亚省的地层属性行为(SPA)假定委员会成员没有接受过特殊教育(非专业人士)，并且是无偿的(志愿者)。换句话说，根据法官的说法，这些奇妙的灵魂是出于他们内心的善良。因此，将董事会成员绳之以法的情况是有限的，许多索赔被驳回。

虽然下面的SPA法听起来不错，但它的主观性使其难以证明盗窃和过失，从而保护了阶层议会成员。

理事会成员的注意标准:

31在行使strata corporation的权力和职责时，每个理事会成员必须

(a)诚实和诚实地行事，以达致地层公司的最佳利益，以及

(b)在类似情况下行使一个合理谨慎的人的谨慎、勤勉和技能。

为什么物业经理什么都不做?

如果物业经理发现了议会成员的流氓交易，他/她会发送一封电子邮件警告其合法性。这样，他/她就逃避了责任。进一步的干预将是昂贵的，耗时的，并可能失去他/她的工作物业经理。

strata council在股东大会上以3 / 4票轻易通过，有权雇用和解雇物业管理公司。物业经理的最大利益是让地方议会满意。你不能指望过度劳累的物业经理:

• 防止盗窃
• 将董事会成员绳之以法
• 追讨被偷的钱

劳累吗?如何?

物业经理的工资是按门支付的，这意味着，阶层越大，收入就越多。

让我们看看三种不同的场景。在下面的例子中，每个物业经理负责1000个门，并获得相同的工资。区别就在于这1000扇门分布了多少层公司(和层议会)。

这些物业经理拿着同样的薪水

记住，每个strata公司都有:

• 有一个阶层委员会要处理。
• 参加6-12次理事会会议。
• 每年召开一次大会。
• 可能举行特别大会

如果物业经理知道分层董事会的计划违反了他们的规章制度或SPA，她/他会给他们发邮件，就其合法性发出警告。因此，他/她和物业管理公司是摆脱困境．他们睁一只眼闭一只眼，既节省了时间，也避免了惹怒别人。

虽然这使得阶层议会可以为所欲为，但有七种方法可以阻止他们。

1.通过指示或限制来控制地层委员会

你和所有的老板是地层公司。你可以使用不列颠哥伦比亚省SPA第27条来控制议会。但你需要了解自己的情况，说服其他老板站在你这一边，然后投票。

控制委员会

27(1）strata corporation可通过在年度或特别股东大会上以多数票通过的决议，指导或限制理事会行使权力和履行职责。

当然，您需要遵守这些限制。

（2）地层法团不得根据第(1)款指示或限制市政局，如属指示或限制

(一)违反本法、规章或细则，或

(b)干涉理事会的自由裁量权，根据特定案件的事实，

(我)无论一个人是否违反了规章制度，

(2)一个人是否应该被罚款，罚款的数额，

(3)一个人是否应该被拒绝进入娱乐设施，

(iv)应否根据第133(2)条规定，要求任何人为补救违反附例或规则的行为而支付合理费用，或

(v)根据第144条，业主是否应免受禁止或限制租金的附例的约束。

2.证明该理事会成员没有资格担任理事会成员

看看不列颠哥伦比亚省的SPA第28节。该议员是否没有资格担任董事会成员?是的!让每个人都注意到。

然而，要获取个人信息，比如议会成员欠strata公司的未偿还债务，你需要自己加入议会。更不用说债务还得存在。

资格的委员会

28(1）只有下列人士可以成为理事会成员:

（3）尽管有本条的规定，但如地层法团有权根据第116(1)条登记对某层地段的留置权，则根据附例规定任何人不得就该层地段代表议会或继续担任该层地段的议会成员。

3.阻止议员重新获得席位

不列颠哥伦比亚省的SPA第29条允许分层公司章程限制董事会成员的人数。

你们的规章制度允许有多少理事会成员?

在年度股东大会上，你可以通过自己和其他对你的事业高尚的所有者占据所有位置来阻止该理事会成员重新获得席位。

在委员会成员

29(1）委员会的人数由章程决定。

4.拖议员通过诉讼

噢!那就太令人满意了，不是吗?

不列颠哥伦比亚省的SPA第32条概述了存在利益冲突时的正确程序。如果一个理事会成员在隐瞒利益冲突的情况下参与一件事——你就抓住他们了!但是，需要证明。

披露利益冲突

32与…有直接或间接利益关系的议会成员

(一)与strata corporation的合同或交易，或

(b)正在或将要由立法会审议的事项，如该利益可能导致产生与该议员作为立法会议员的责任或利益有重大冲突的责任或利益，则必须

(c)向市政局充分及及时披露该权益的性质及范围，

(d)对合同、交易或事项弃权

(e)离开理事会会议

(我)在讨论合同、交易或事项时，除非理事会要求出席提供资料，以及

(2)当理事会对合同、交易或事项进行表决时。

不列颠哥伦比亚省的SPA 33区是你最受欢迎的地方。这令分层法团或业主可向法院申请豁免未能遵守利益冲突程序的立法会议员。

问责制

33(1）如果理事会成员感兴趣的合同或交易未能遵守32节,地层公司或业主可以申请订单下分段(3)本节的法院有管辖权,除非经过充分披露委员会成员的利益的性质和范围的合同或交易,合同或交易批准通过一项决议通过3/4在年度或股东特别大会上投票。

（2）就第(1)款所提述的3/4投票而言，与该合约或交易有利害关系的人并非合资格投票人。

（3）如根据第(1)款的申请，法院裁定该合约或交易在订立时对地层法团不合理或不公平，法院可作出下列一项或多项裁决:

(一)如果不会给第三方造成重大不公正，则搁置该合同或交易;

(b)如果议员没有诚实诚实地行事，要求议员就因该合约或交易，或因撤销该合约或交易而造成的损失赔偿地层法团或其他人士;

(c)要求议员将其因合约或交易而获得的任何利润支付给地层法团。

重要的是要注意，这将需要大量的工作——大量的苦差事。然而，所有的补偿都将归strata公司所有。当然你可以收到一些资金，但仅限于你的单位权利。

因此，请注意，在诉讼结束时，不会有很大的赔偿。

5.罢免议员

并不是一切都失去了!你仍然可以使用证明第33节的所有苦差事。在适当召开的理事会会议上，经理事会多数票，将各阶层理事会成员从某一特定职务(会长、副会长、司库、秘书)中免职。

或者更好的做法是，在业主大会上通过多数票将该委员从分层议会中全部除名。

但要做好接班的准备，因为总得有个笨蛋来干这活。

6.拖议员入刑事诉讼

那个流氓议员偷了钱!你确定吗?不过，你必须提供证据来伸张正义。

所以，在盗窃案件中，你可以通过司法审计来证明。然而，法医审计是昂贵的。

你愿意用你的个人资金吗?不!

那你需要在股东大会上获得四分之三票才能让strata公司提起诉讼。这可能意味着一项特别税。所以，首先，你必须承担起说服你的邻居的艰巨任务。

即使到那时，你可能也赢不了多少。

法院不赞成各阶层公司追查个人，特别是一个奉献了自己时间的志愿者。因此，即使她被判有罪，惩罚也可能很轻。

7.使用不列颠哥伦比亚省民事裁决法庭

民事和解审裁处设有分层物业居民科。开始层解决方案资源管理器穿过描述你在strata公司角色的入口

• Strata Council或Section Executive
• Strata业主及租客

通过一系列的问题，你会发现最适合你的情况。该网站解释了限制，并带你经历了整个过程。

好运！

最后，无论你选择做什么，都要睁着眼睛向前走。将一名委员会成员绳之以法需要付出巨大的努力花费你的时间、耐心、理智，甚至可能是你的财务，而这对你没有任何直接的好处。

最好的办法是通过参与预防。此外，尽职调查永远不会出错。知识就是力量!通过深入阅读和理解以下两篇文章，让自己处于优势地位:

• 你们公司的规章制度
• 英属哥伦比亚Strata Property Act (SPA)
• 如果你住在不列颠哥伦比亚省以外的地方，查一下你所在地区的物权法。
  

更多关于Strata Council困难的信息

• 阶层委员会:偷窃、欺凌和未经授权的决定
• Strata Council偷钱的3种方法

你有什么个人问题或担忧吗?

阶层的困难是如此之多，我不能再讨论个人的问题。要想解决阶层问题，最好的办法就是加入Facebook上的一个页面，阶层委员会:偷窃，欺凌和未经授权的决定．

我们接近1000名会员，其中许多人都是乐于助人、知识渊博、令人难以置信的人。为了防止欺凌，该页面被设置为“私密”，只有会员才能看到帖子。

点击上面的链接并回答所有四个问题。版主会将您添加到页面中，您可以获得帮助解决您的问题。谢谢你，祝你好运!

就作者所知，这篇文章是准确和真实的。内容仅供参考或娱乐之用，并不取代商业、金融、法律或技术事务方面的个人顾问或专业意见。

©2021梁静茹

评论

西尔维娅梁(作家)2021年3月15日从加拿大北温哥华出发:

听起来你对流氓阶层议会很有经验。这可不是什么好玩的事。

谢谢你的评论。

奥斯卡琼斯于2021年3月14日在阿拉巴马州门罗维尔:

我快速浏览了一下你的文章，听起来你已经掌握了一切。唉，这是一个有组织的小型黑手党，有人有议程或个人利益，或金钱罐计划。