第二套房或度假屋作为主要住房vs.租赁住房的税收优惠

Marlene是一家加州房地产经纪人/房地产经纪人，自1989年以来一直在销售物业。

第二个家庭具有宝贵的优势

拥有第二套房子有很多好处。当然，最主要的好处之一是，你有一个地方，你和你的家人和朋友可以去，花多长时间都可以，而不必为预订酒店或租赁而烦恼。另一个好处可能是你有一个平静的地方退休。这也可能是一个以租金形式存在的投资机会。最后，但并非最不重要的是，如果你拥有第二套房子，你可能会享有一些税收优惠。

美国国税局如何定义家庭

许多类型的结构可以被认为是家庭。内部收入服务（IRS）将家庭识别为房屋，船屋，移动房屋，合作社公寓或公寓。只要有睡眠，烹饪和浴室设施，它可以被归类为家。如果您是房主，您已经了解了拥有您的主要住所的税收优势。第二屋也可以从美国国税局获得税收休息。

然而，并不是所有的第二套房都受到相同的待遇，所以如果你拥有或计划购买第二套房，你一定要确保你了解影响第二套房的基本税收规则。

如果你的第二家是你的度假屋(你不租出去)

如果你用你的第二套房子来享受个人生活，一般来说，你的抵押贷款利息和房产税可以被扣除，就像你在你的主要住所一样。

抵押权兴趣

作为一个房主，你已经知道你的第一个房屋抵押贷款的利息是可扣除的。如果你用你的第二家作为第二家，你住的一部分时间，你不把它租出去，那么你的第二家抵押贷款的利息是可扣除的，以及。你可以将高达110万美元的债务全额冲销，这些债务是由你的第一和第二套住房担保的，用于购买或改善你的房产。请记住，这一扣除是为总共110万美元的债务，而不是为每幢房子110万美元。

物业税

您可以在第二家中扣除物业税。事实上，您可以扣除您拥有的任何数量的房屋支付的财产税。

如果你租用你的第二个家

您的第二个家中租用的天数对于确定您有资格的税收福利数量是重要的。基本上，如果您每年租用第二个家不到14天，那么您可以在您对待您的主要居住时对待您的第二个家。如果您每年租用第二个家超过14天，而美国国税局则确定您的第二份房屋是租赁物业，这些属性与主要住宅不同。请注意，如果您从未访问过您的第二封回家，则将被归类为投资物业。为了被视为个人使用您的财产，您必须使用您的家。您在您的房屋或维修或维护中登录的访问并不算作个人使用，并将您的第二个房子成为投资房屋。

每年租赁期= 14或更少天

如果您在年内的第二个或更少日内租用您的第二个房屋，您可以获得免税的资金。您对租金收取多少费用并不重要，您不必向IRS申请这笔金额。如果您租用的第二个家少于14天，则家庭被视为您的个人住所，您将扣除抵押贷款利息和财产税，与您的主要居留权相同。

每年租赁期= 14天以上

如果您在超过14天内租用第二个家，那么您必须报告您收到的所有租金收入。与此同时，您能够扣除租赁费用，包括税费，保险，抵押贷款，公用事业，家政和维修。德赢vwin000您甚至可以扣除毛巾和床单等供应。而且，您可以写下折旧，由于随着时间的推移，由于家庭的磨损而导致的值丢失。挑战是确定在何处在使用您使用该财产以进行个人目的之间的成本以及您租用房产之间的时间。您希望保留最佳日期，收入和费用记录。而且，租用税务专业人员才能适当地归因于应税和不可征收的收入。

最大限度地推出扣除的关键是每年的个人使用您的假期，占总租赁日的少于15天或10％，以较大者为准。在这种情况下，假期家庭可以被视为租赁，接受租赁扣除。为了保持第二家被认为是租赁财产，您必须避免超过10％的限制。为了帮助衡量最多的时间，您可以使用您的家庭供您使用的时间，基本上，您不应该每10天租用每10天多个多个日子。

为了最大限度地提高租赁物业扣除，您需要积极参与租赁过程。这意味着与租户进行会议并为租户设定租赁协议条款。而且，这非常重要 - 您需要拥有至少10％的财产。

把你的第二个家变成你的主要住所

第二房主为了避免在出售第二套住房时缴纳资本利得税而采用的一个税收优势策略是将他们的第二套住房转换为主要住所。这样做的方法是在出售房子之前的5年里，在第二个房子住上两年。这样一来，单个申报者最多可获得25万美元的免税，联合申报者最多可获得50万美元的利润。

对于2009年及以后的年份，你要定期缴纳10%的资本利得税，这部分收益相当于你在2008年之后将其用作度假屋的时间。

计算税复杂

您的税务专业人员将需要您如何使用第二个家的所有细节。全年必须持续收集和维护此信息，以便您的税务专业人员准确计算您调整后的总收​​入和修改的调整后的总收​​入。令人困惑？的确是。

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资源

美国国税局有许多出版物，以帮助您了解拥有第二封家庭以及税收适用于所有权的基础知识。有关拥有，使用和销售第二份家庭和税务优点和缺点的更多信息，请访问www.IRS.gov并搜索以下出版物。

• 出版＃527住宅租赁物业（包括休闲渡假房屋）
• 出版物＃523卖你的家

请注意：每个人都有一个独特的税收形势，而本文中规定的信息是真的，请在依赖此类时小心以及您阅读或听取税收优惠的任何信息。在进行任何与税收相关的决定之前，请咨询税务和/或合法专业人员的建议。

假期的时间

本文对提交人的知识最为准确而诚实。内容仅供参观或娱乐目的，并不能替代商业，财务，法律或技术问题的个人律师或专业建议。

注释

玛琳·伯特兰(作家)于2013年8月15日从美国发出:

是的，没错，拉詹。在决定购买第二套住房时，预期税是一个重要的因素。

Rajan辛格快活从孟买，目前在印度Jalandhar。2013年8月15日：

非常信息阅读，马琳。第二个家庭在这里征收税务的不同，具体取决于它是否用于租赁或家庭目的。

投票。

玛琳·伯特兰(作家)2012年8月29日美国:

布雷特。Tesol——拥有第二套住房可能很复杂。有太多的信息需要学习。谢谢你的评论和分享。

bdegiulio -拥有一个家已经够难的了，拥有第二个家有点挑战性，但值得。感谢你的阅读和评论。

比尔德朱利奥来自2012年8月29日的马萨诸塞州：

非常有用的信息。我没有第二个家，但也许有一天，这个信息会派上用场。谢谢

布雷特C2012年8月29日，来自亚洲:

UP和有用，如果您可以合理地避免支付高税收，这总是很好。财产可能是一个棘手的地区，但你的集线器概述了主要要点。

与我的追随者分享这一点，谁知道，也许他们可以保存一些$$$。

玛琳·伯特兰(作家)2012年5月9日于美国:

嗨劳拉克！感谢您访问和评论我的枢纽。是的。彩票。这将是我全额退休的门票。

劳拉克特从2012年5月9日的MA：

虽然我现在没有足够的幸运拥有第二个家，但这些是在充满希望的未来的某个时候的好建议(我想我应该现在就开始买彩票!);