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在购买酒店便条之前必须做的尽职调查

梅丽莎·皮茨有6年的商业房地产顾问、投资者和投资顾问经验。

你是否正在购买或考虑投资酒店票据?虽然酒店是商业地产,但投资酒店票据是不同的,因为你不仅购买了票据,还获得了房地产。因此,在购买酒店票据之前,你需要做大量的尽职调查。虽然这不是一份详尽的尽职调查清单,但这是酒店票据购买过程的良好开端。

1.对酒店进行实地考察

当投资者购买酒店票据时,他们同时获得了票据和房地产。投资者应该与有经验的承包商和工程师进行演练。确认所有酒店资产符合环保法规和政府颁发的有条件使用许可证。

2.确保所有贷款文件到位

在购买酒店贷款之前,确认贷款已分配给贷款买家多少次。你还需要一份卖票人的通信文件。除了这些信息,你还可以查看酒店管理协议、舒适协议或从属协议。与你的律师一起确保所有的转让文件都是完整的和正确的。

3.聘请分区专家审查酒店的合规性

在尽职调查过程中,可以聘请一个专家团队来评估物业的状况和合规性。分区专家、工程师检查员和环境检查员应分析物业并提供一份调查结果报告。例如,分区专家应该审查酒店的权利,例如确认停车位的数量符合分区要求。工程师检查员应提供一份关于物业物理方面的报告,包括管道、电气、计算机、电话和机械系统。工程师报告还应详细说明结构构件的状况。

环境检查员应检查任何当前和潜在的环境危害,可能存在的财产和附近。环境检查员还应核实物业和酒店标识是否符合所有环境法律和政府颁发的有条件使用许可证。标识还应验证其符合环境和州法律。

4.分析酒店运营

分析酒店系统。回顾保持或改变酒店概念、协议和系统的成本。如果酒店管理不善,一些酒店会通知买家纠正或完成酒店的财务报表。请记住,一些酒店买家也会实施新的收入管理系统、预订系统和成本控制系统。在分析你的酒店票据购买时,要考虑到这些潜在的成本。

5.检查所有员工档案和劳工问题

确认所有员工(包括女佣、门卫和管理团队)都是法律工作者,并有适当的文件存档。如果你发现有非法劳工,最好搜索另一个可以购买的酒店记录。确保你完全分析了所有员工的职位,从门卫到经理。

此外,你应该调查工会的问题。如果你购买的是大型酒店品牌,这绝对是必要的。例如,如果酒店是工会运动的主题,酒店的运营成本可能会增加40%。这可以降低你的酒店账单的价值。

6.与酒店的特许经销商一起审查新的所有权要求

如果你正在考虑购买一家特许经营酒店,核实品牌的条件和要求,以获得新的所有权。一些特许人可能会要求加盟商偿还任何未支付的特许经营费用,作为使用该品牌的应急措施。一些酒店特许经销人还会向希望终止并雇佣新经营者的新业主收取取消费用。

此外,特许人可能要求物业改善计划,这可能会影响票据的价值。物业改善计划是酒店的升级计划。它有时被用于酒店保持符合环境和政府法律。一些特许经营商也会要求它,以使加盟商跟上酒店品牌的标准。以下是一些典型的改进:

  • 翻新外立面——包括标识、屋顶和颜色
  • 房间和大堂的更新,如照明和固定装置
  • 新的设施,如室内/室外游泳池和健身区
  • 扩大或改善停车场

7.搜索隐藏的财产留置权

当你购买酒店票据时,你不仅是在购买贷款,也是在购买房产。因此,对财产进行留置权搜查是很重要的。对隐藏的留置权进行UCC搜索也是必要的。未偿还的留置权会降低酒店票据的价值。一个有经验的律师应该可以为你完成留置权搜查。

8.检查酒店的财务状况

由于您将在购买酒店单据的同时购买实体财产,您肯定会要求您的律师和/或会计对酒店的财务状况进行尽职调查。应审查的资料如下:

  • 每月的损益报表,以及相应的时间表
  • 入住率和平均每日房价(过去3年)
  • 本年至今的损益表,与上年比较
  • 经审核的资产负债表(近5年)
  • 过去三年的房产和个人房产税
  • 年度经审计的损益报表,包括完整的附表(最近3年)
  • 库存FF&E,用品,消耗品
  • (过去5年的)资本支出和当前支出预测
  • 所有相关合同的副本,如酒店管理协议、服务合同、许可证、租约、集体谈判协议和所有详细说明新酒店业主将承担的义务的文件
  • 德赢vwin000保险范围文件,包括保费成本,政策的语言和到期日期

结论

如果购买正确,酒店笔记可以是一个有利可图的投资。与大多数投资一样,重要的是要牢记你想要实现的目标和目的。购买酒店笔记最适合那些有酒店管理经验和知识的人。如果您缺乏这种能力,建议您购买其他类型的商业票据。如果你确实有酒店或酒店行业的经验,并且你很喜欢购买酒店笔记,那么一定要雇佣一位经验丰富的律师来帮助你完成收购过程。

据作者所知,这篇文章准确而真实。内容仅供信息或娱乐用途,并不能代替个人顾问或专业建议在商业,财务,法律,或技术问题。

©2020 Melissa Pitts

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