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房地产投资信托基金(REIT)及硕士有限合伙公司(MLP)简介

作者:

道格是一个活跃的交易员,股票,债券和商品,以及一个经验丰富的非小说作家。

本文使理解REIT和MLP变得容易。

本文使理解REIT和MLP变得容易。

什么是房地产投资信托基金?

房地产投资信托基金(REIT)是一家帮助房地产融资的公司,目的是创造收入。一些reit也拥有房地产。房地产投资信托基金的模式与共同基金非常相似,因为它们为投资者提供了大量多样化的收入流。房地产投资信托公司几乎把他们收到的所有收入作为股息支付给股东。股东的回应是支付与这些股息相关的所得税。

对于人们来说,房地产投资信托基金是一种极好的方式,可以将大规模的房地产资产加入他们的投资组合,就像他们通过购买股票将资金投入其他行业一样。当股票在给定的季度表现良好时,股东通过提高股票价格和/或股息获得利润。房地产投资信托基金也是如此。如果他们的投资在某一年表现良好,他们的股东就会受益。

房地产投资信托基金在主要的股票交易所以与普通股票相同的方式进行交易,但也有一些房地产投资信托基金是完全私有的,没有上市。提到房地产投资信托基金,我们通常指的是股权型或抵押型房地产投资信托基金。股权型房地产投资信托基金旨在通过收取物业租金或出售这些物业来产生收入。抵押贷款房地产投资信托通过投资抵押贷款或抵押相关证券赚钱。这些抵押贷款与商业或住宅物业都有关联。

在今天的经济中,房地产投资信托基金在经济中扮演着重要的角色。它们与许多设施相连,如公寓、医院、工业、养老院、购物中心、长期存储场所、大学生住房等等。咨询公司的研究显示,房地产投资信托基金在美国的每个州都拥有房产,在世界上还有30多个不同的国家。

但是,一家公司如何有资格被归类为房地产投资信托基金呢?他们必须将至少75%的资产投资于房地产。此外,他们75%或更多的收入必须来自房产的租金、投资的抵押贷款利息或出售的房产。

房地产投资信托基金还必须将其应纳税收入的90%或以上作为股息支付给股东。它们是由董事会或受托人委员会管理的应税实体。他们必须至少有100个股东,5个或更少的股东不得超过市场份额的49%。

什么是MLP?

硕士有限合伙(MLP)是有限合伙的一种形式,可以在股票市场上交易。大师有限合伙有两种合伙人:有限合伙人和普通合伙人。有限合伙人负责向MLP提供资金,同时他们也获得MLP的部分现金流作为收入分配。与此同时,普通合伙人负责处理MLP的事务,而他们的薪酬与他们任职期间的实体表现挂钩。

在法律上,当合伙企业至少90%的现金流来自大宗商品、自然资源或房地产企业时,合伙企业被定义为MLP。对个人而言,有限合伙企业是一种有趣的投资机会,因为它们提供了有限合伙企业的税收优惠,同时也为投资者提供了购买上市公司的流动性。税收优惠指的是,公司不需要为他们赚的钱纳税,但单位持有人的股息要纳税。

在美国,mlp在国家能源基础设施中发挥着巨大的作用。MLP公司负责各种碳氢化合物的运输、储存和加工,如石油、天然气、液化天然气和其他精炼产品。可以把这些mlp看作是一个国家高速公路系统,汽车在从一个州到另一个州的任何时候都要支付“通行费”。从事能源基础设施建设的有限合伙企业通过将碳氢化合物从源头运输到客户的公司支付的过路费获得了稳定的收入。

有趣的是,mlp产生的收入并不一定取决于特定季度或年份的石油或天然气价格。即使天然气的价格变得非常低,这种商品的成本也不会改变——因为成本与运输量有关。与能源相关的有限合伙企业的另一个好处是,大多数收费合同都具有内置的通胀对冲功能。运输碳氢化合物的费用在几年后会随着国家经济的通货膨胀而增加。

投资于房地产投资信托基金的

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, L.P.是由Cheniere Energy, Inc.成立的有限合伙企业。该公司通过Sabine Pass液化天然气终端部分的液化和再气化操作进行业务。

Cheniere Energy Partners, L.P.是由Cheniere Energy, Inc.成立的有限合伙企业。该公司通过Sabine Pass液化天然气终端部分的液化和再气化操作进行业务。

投资reit和mlp的风险

虽然reit和mlp的结构不同,但它们的前提是非常相似的。他们将绝大多数的收益支付给股东或投资者。根据法律规定,房地产投资信托基金有义务将至少90%的收益提供给股东,这意味着它们在某个季度或某一年中几乎没有回旋余地。当事情进展顺利时,投资者可能会看到可观的红利。但如果房地产投资信托基金经历了一段糟糕的时期,它可能会导致彻底的破产。当利率上升或抵押贷款违约率上升时,与抵押贷款证券相关的房地产投资信托基金通常会削减它们支付的股息。

当房地产市场面临低迷时,REIT投资总是一个风险。对于投资于房地产投资信托基金的投资者来说,了解该国房地产市场的状况是很重要的。在投资有限责任合伙公司时,重要的是投资者不要只看高股息。通常建议寻找有足够现金的长期历史的mlp。这些mlp不太可能破产。

即使是房地产投资信托基金,看看股息支付历史也是一个好主意,因为它比一两年15%或16%的股息收益率更重要。有时候,房地产投资信托基金(REIT)会连续10年支付7%或8%的股息收益率,因为他们有保持成功的记录。

物业收入公司(O)价目表。

物业收入公司(O)价目表。

房地产投资信托基金的好处

投资者想把钱投到房地产投资信托基金中有几个主要原因。分散投资是一个巨大的红利,因为房地产投资信托基金通常与股市表现没有多大关联。与传统股票相比,房地产投资信托基金支付的股息是巨大的。房地产投资信托基金也很容易买卖,这对那些可能只想短期拥有它的投资者很有吸引力。

统计分析显示,许多股票交易所上市的房地产投资信托基金的表现优于标普、道琼斯和纳斯达克。它们还非常透明,因为它们必须遵循与其他上市公司相同的监管条件。它们的财务报告也与上市公司的财务报告相同。

mlp的好处

大多数mlp的收益率在6%到7%之间,同时每年还能产生稳定的现金流。mlp提供的现金分配相当容易预测,这对寻求稳定的投资者来说是很好的。由于mlp没有纳税负担,他们的资本成本比大多数其他公司低得多。有限合伙企业可以从事纳税实体可能认为不可行的业务。

资本收益是公司转向MLP结构的最大好处之一。MLPS只在收到分配款项时才征税,而不是面临对公司常见的双重征税。

税收Consequences-MLPs

有限合伙企业按资本回报征税,而投资者在拥有有限合伙企业时必须处理K-1税表。这是一种复杂的报税工具,但有大量的会计师或网上报税表可以帮助降低报税过程的挑战性。

mlp的另一个负面影响是,由于UBTI或不相关的业务应税收入,它们与ira不相符合。有限合伙人通常通过他们的业务产生这种类型的收入。如果你所持有的资产规模大到足以导致超过1,000美元的UBTI税单,你可能必须就UBTI纳税,即使MLP被放在你的递延税账户中。

但是有限合伙制也带来了大量的税收优惠。让我们看在你买了价值10万美元的MLP的份上。在第一年,你每个季度会得到6000美元。当一年结束时,你会发现这些分配总共是6000美元的收入和5000美元的折旧。你可以从6,000美元中减去5,000美元,得到你要为- 1,000美元纳税的数额。即使你是在一个非常高的税率等级,征收50%的税,你最终也只会为6000美元的收入支付500美元的税。

通过查看资本回报率和成本基础,可以更好地理解mlp的税收后果。资本回报率是指房地产投资信托基金或MLPS等证券从非来自其净收入的基金中向投资者支付的款项。成本基础是指资产的原始价格,以税收为目的,调整任何股息或分配。它有时被称为税基。投资者在纳税时可以确定自己的资本利得,资本利得是指资产的成本基础与当前市场价值之间的差额。

有了有限合伙人,你不必马上就为你所持有的资产交税——相反,你可以从成本基础上扣除它们。但如果你出售MLP单位,你必须为售出的单位纳税。因此,对许多投资者来说,长期持有有限合伙企业是有意义的,因为他们可以等待成本基础达到0美元,这意味着他们的税收将永久推迟。

税收Consequences-REITs

虽然房地产投资信托基金的利润不被征税的前景吸引了投资者,但他们必须记住,他们收到的股息应缴纳所得税。此外,房地产投资信托基金还必须为其持有的各种资产缴纳物业税。对于一些房地产投资信托基金,财产税可以占到运营费用的25%。

房地产投资信托基金支付的股息作为普通收入缴税给单位持有人。但在某些情况下,股息被视为合格股息,这就导致了资本利得税。绝大多数REIT股东只会为他们的股息支付他们的最高边际税率。事实上,房地产投资信托基金支付的一些股息可能符合免税资本回报的条件,这将这些单位的税收推迟到它们的所有者出售。这种不需纳税的支付最终会降低单位持有人的成本基础。

投资于mlp

投资者将资金投入有限合伙公司的方式有很多种。其中一种方式是通过交易所买卖基金(ETF)。交易所交易基金(etf)是追踪指数的有价证券,如大宗商品、债券或指数基金。与共同基金相比,etf在股票交易所交易。

对投资者来说,交易所交易基金MLPs是一种很好的方式,可以消除购买单个MLPs带来的一些业务风险,同时还能给他们提供与交易所交易基金相关的税收优惠。但ETF mlp通常相当昂贵,这是投资者必须警惕的。

如果投资者不想在交易所交易基金有限合伙企业上冒险,他们也可以考虑持有有限合伙企业的共同基金。将资金投资于有限合伙公司的共同基金将允许投资者推迟缴纳分配收益的税款,直到投资被出售。这些收益被称为长期收益,其结果是税率低于短期资本收益。

共同基金也是一个很好的选择,因为它们的管理性质。让共同基金管理公司选择投资于基金的有限合伙人,可以大大降低这些资产的风险。太多的投资者认为所有有限合伙人都是平等的。虽然投资者必须为这些好处支付维护费用,但考虑其好处是值得的。

免责声明

本文仅供参考和教育。它不是对基金的任何特定股票的背书。在买卖股票之前咨询你的股票经纪人或财务顾问。

据作者所知,这篇文章准确而真实。内容仅供参考或娱乐之用,并不替代商业、金融、法律或技术方面的私人顾问或专业意见。

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