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价值工程:过程还是焦点?

作者:

注册建筑师,40年经验,调查取证专家,工程培训,大学教师,NCARB导师,MBA。

介绍

再过几个星期,我将迎来第一次走进建筑师办公室的40周年纪念日,那是我职业生涯的曙光升起时的太阳。在我17岁的时候,我不知道这条路会通向何方,回首往事,这一切都是一个人所希望的。当我接近我职业生涯的最后三分之一时,在我的整个职业生涯中,我不会改变任何事情。在这个阶段,我想有人可能会说我是我这一行的“元老”。这听起来就像是一个与众不同的标题。作为一个特定的主题在我的实践中再次出现,我开始回想我的职业生涯,带着对我刚才表达的情感的感受和思考。回忆到此为止,现在让我们进入我想讨论的话题。

指导和教学一直是我职业生涯的驱动力。我学到了一些东西,只是不断地需要与别人分享它。这是我一直认为的将火炬传递给下一代专业人士的一部分。我想讨论一个经常被滥用的概念,价值工程(VE),它可能是一个非常有效的工具,也可能是建筑行业的潜在癌症,它可能会让整个社会付出巨大代价。就像生活中的许多事情一样,如果运用得当,VE可以成为一个非常强大的工具。如果使用不当,它就会成为整个社会的负担,因为它会创造出成为金钱坑和麻烦的设施。这些柠檬通常被卖给一个毫无戒心的买家,买者自慎。作为一个旁注,我经常问,不披露在多大程度上是不道德的,而不仅仅是非法的,以及有多少是对一些人真实性格的洞察。我相信我们都曾有过这样的经历,我们觉得自己真的得到了这笔交易的短端。

建筑业主、设计师和施工人员的责任

很少有人能说他们的一部分可以在这块岩石上生活100年或更久。建筑业只是少数几个工人可以合法提出此类要求的行业之一。想想看,只要你建造的建筑存在,你的一部分就会存在于这个星球上。哇!很少有人能声称拥有这样的遗产,并且准确无误。这一观点将推动建筑行业的专业人士达到一个新的水平,一个长期的、可持续的意识形态和实践。不幸的是,这并不总是建筑行业的观点。在一个前一篇文章,我指的是这种近视现象。正如我在那篇文章中提到的,以下引用来自1984年美国建筑师协会(AIA)全国大会,我觉得这很重要,所以我想再次引用那篇文章:

“太多时候,你,建筑师,违背你更好的判断,跟随你的客户……允许你自己被开发商、建筑商和业主恐吓,他们想以牺牲我们整个社会为代价快速获取利润……不幸的是,我是在做了多年的工作,犯了很多错误之后得出这个结论的,我自己发现,在“收入线”上的投资越大,收入线的结果就越大。我觉得你(建筑师)早就该告诉我了。”

Herman Chanen,总裁兼董事会主席
Chanen建筑公司
1984年AIA全国大会
出版于1984年6月的《建筑记录》

这句话说明了如果在错误的关注和过程下使用VE,它可能会变成癌症。我稍后将讨论这两个问题。在我们开始这部分讨论之前,我想先戴上眼镜,帮助我们理解这些VE决策的后果。

VE的真正原因

不需要糖衣或幻觉,任何事情都没有无限的预算,特别是在建筑方面。为了说清楚,让我换一种方式说;没有什么预算是无限的!我希望每个读到这篇文章的人都明白这一点。因此,永远不会有足够的资金来做你可能想做的一切,当建立一个设施。这些设施的寿命预计将达到40或50年,在许多情况下,它们更有可能存活70年以上。也就是四五十年,甚至七十年。这是否强化了你脑海中生动的生活时间框架?现在你可以对我之前所说的遗产有一个真实的感觉。

由于对寿命的需求和有限的资金,对设施的每一项系统投资的价值增加是势在必行的。换句话说,大多数建筑系统在设施使用期间至少要更换一次。我们怎样才能做出最好的投资决定?最好的方法是通过生命周期成本,但这是另一个时间讨论。除了生命周期成本法,最常见的控制成本的方法是通过价值工程(VE)。我见过通过两种基本方法将VE引入项目。第一,作为整个规划/建设过程的一部分,从尽职调查购买房地产时通过占用完成的设施。第二,当确定建造费用已经超出既定预算时。第一种是主动的,第二种是被动的。谁想猜猜哪一个会带来最好的结果?

这两种方法都有相同的短期目标,即降低初始成本。目前还不清楚的是,随着建筑的老化,哪一个对设施的损害最大。请允许我提醒各位读者,就像人体一样,建筑也会老化。这是一个无法逃避的真理。正如随着年龄的增长,看病、戴眼镜等费用会增加一样,建筑也是如此。VE有可能成为一种癌症,因为它缩短了医疗机构的预期寿命,或者使医疗机构的老年成本高于同等年龄和类型的医疗机构的正常预期成本。这样想,如果屋顶要使用20年,在第10年,屋顶需要重新涂涂料才能达到20年的标准,那么你最初为20年的屋顶付了多少钱。我在另一篇关于保修的文章

在许多描述VE应该是什么内容的资料中,有一个概念似乎是最统一的,即通过价值来降低初始建设成本。我很少看到价值术语在生命周期成本中表达,但这确实是价值应该表达的方式。最常见的情况是,我看到这些价值只体现在直接的初始成本节省上。似乎后一种方法的主要原因是直接的结果,当VE被引入过程,最常见的是,在预算超出确定后的最后。这个起点可能预示着,当我们进入到本文的重点和过程部分时,该讨论的平衡。专注于由于预算超支而导致的成本削减。过程是在设施和组织的长期和短期需求之间建立平衡。

VE作为过程工具

当VE被引入到整个规划过程中时,它就有可能成为一个非常强大的工具。这时,VE过程开始关注价值结果。我发现,如果不考虑生命周期,这个目标是无法实现的,如果所有者已经开始了适当的初始预算,那么这个分析就变成了一个很好的指标。公共部门在这方面往往做得不够,因为政治决策者关注的是美元,往往低估了影响市场的政治不可控力量。通常由立法部门决定的成本与市场确定的实际成本不一致,因此,需要并允许不符合标准的建设来完成政治上重要的项目。例如,虽然科学已经确定西红柿是水果,但国会试图改变这种观点,通过1833年的关税法案宣布西红柿是蔬菜。可悲的是,最高法院在1893年的裁决中纵容了国会的行动,支持《关税法案》。我暂时不评论这些事实。

当在项目的整个生命周期中引入VE时,可以确定潜在的初始和生命周期成本节约,从而减少设施在其预期生命周期内的财务负担。这才是真正的VE。这时,VE就成为了这个过程的一部分,而不是一个事后的想法。在这种情况下,VE可以成为长期生命周期成本和初始建设成本之间的一种平衡力量。现在VE的力量开始闪耀。

VE是巨蟹座的焦点

我见过的最常见的VE使用时间是在设计和施工之间,当它被发现预算不够大的项目设计。VE已成为该项目的后思之想。这不仅仅是糟糕的计划的代表,而是糟糕的计划。我可以这么说吗?好吧,太晚了,我已经做了。无意冒犯任何人,但这绝对是最糟糕的计划类型的代表,或缺乏它。有人没能预见到一些事情,所以现在必须为这种疏忽找到某种解决方案,如果给它起一个吸引人的名字,它可能不会看起来那么愚蠢。这种类型的VE在使用时往往无法考虑到所有问题。例如,为了降低项目成本,决定将屋顶排水管道(设计用于将屋顶雨水从建筑物输送到保留区域)替换为排水口和落水管(用于排水紧邻建筑物的雨水)。这在其他项目上可能不是问题,但这个项目的土壤是膨胀的,所以当土壤湿润时,它会膨胀并迫使墙壁上升。 That decision, on this project, will create costs of huge dollars to be spent a decade later to correct the structural failures because the expansive soil got wet. How effective was that VE decision? Most do not even track VE decision to record these events because of the timeframe after construction.

通常情况下,当事情在最后一分钟仓促完成时,就不会做出最好的决定,因为关键因素经常被忽视。通常情况下,做出这类决定的是那些缺乏相关知识或经验的所有者,这进一步扩大了结果。通常会有时间压力来快速做出这些决定,因为时间上的延迟可能代价更大,而且长期结果几乎不可避免地会受到影响。你应该开始看到潜在的多米诺效应了。

注意事项已经

首先必须问的一个问题是VE的目标是什么。在讨论预算问题之前,首先必须问,VE返回的值是多少。如果VE没有返回值,那么它可能不是正确的操作过程。如果返回的确定值只是为了降低建设成本,那么下一个答案必须是最初的项目预算。通常情况下,所有者并不希望听到这些,因为这可能反映出所有者一开始就没有做正确的事情。如果VE在流程的每一步都被引入,那么VE应该有一些超出初始预算的其他原因。

停下来想想,就像人的身体,建筑物的年代。还有其他相似之处吗?想想看,如果你问营养学家,减肥专家,运动教练,或其他类似的人,他们都会告诉你,在某一点上,减少热量来减肥是非常有效的,到那一点,肌肉开始消失。从我的经验来看,我经常看到这种情况。如果客户试图以建筑类型每平方英尺成本的20%来建造一个项目,那么该建筑将不能适当地发挥作用或维持同样长的时间。它甚至可能变成一个钱坑。考虑到。

封闭的思想

正如Herman Chanen在1984年所发现并谈到的,将VE视为一种可能的癌症是有基础的,但如果运用得当,它可以成为一个非常有力的工具。确保团队有效地使用VE是所有者的责任,最好的方法是不要在所有者缺乏专业知识和经验的问题上做出决定,而将这些决定委托给所有者聘请的专家。如果VE将在项目中使用,请在整个项目中集成VE,而不是在超出预算的时候。

据作者所知,这篇文章准确而真实。内容仅供信息或娱乐用途,并不能代替个人顾问或专业建议在商业,财务,法律,或技术问题。

©2017 Dan Demland

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